Contractul de vanzare-cumparare reprezinta contractul in temeiul caruia o parte numita vanzator transmite dreptul sau de proprietate asupra unui bun al sau unei alte parti numita cumparator, care la randul sau se obliga sa plateasca vanzatorului pretul bunului vandut.

Din definitia data rezulta ca vanzarea-cumpararea prezinta urmatoarele caractere juridice: este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros (fiecare parte urmareste obtinerea unui avantaj patrimonial) si comutativ (intinderea drepturilor si obligatiilor fiecarei parti se cunoaste din momentul incheierii contractului). Acestor caractere enumerate li se mai adauga doua: caracterul consensual si translativ de proprietate, care rezulta din prevederile art.1295 alin.1 C.civ.

Pentru a fi valabil, orice contract de vanzare-cumparare trebuie sa indeplineasca anumite conditii de fond si de forma. Conditiile de fond ale contractului sunt capacitatea, consimtamantul, obiectul si cauza.

Capacitatea este regula, incapacitatea constituie exceptia. Potrivit art.1306 C.civ. "pot cumpara si vinde toti carora nu le este oprit de lege". Prin urmare, incapacitatea trebuie prevazuta expres in textul legii. (spre exemplu, se interzice vanzarea intre soti-art.1307 C.civ.; tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor aflate sub tutela lor; functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau a unitatilor administrativ teritoriale, care se vand prin mijlocirea lor).

Consimtamantul reprezinta hotararea de a incheia contractul exprimata in exterior. El trebuie sa indeplineasca conditiile cerute pentru consimtamant in cazul actelor juridice.

In literatura juridica s-au purtat discutii in legatura cu efectele juridice ale manifestarilor de vointa prin care partile nu convin asupra unei manifestari ferme (pentru ca nu pot sau nu sunt indeplinite toate conditiile legale, nu doresc), ci realizeaza doar o promisiune de a vinde sau a cumpara .

Promisiunea unilaterala de a vinde reprezinta contractul prin care o parte numita promitent se obliga fata de cealalta parte numita beneficiar sa-i vanda un anumit bun in ziua cand beneficiarul se hotaraste sa-l cumpere.

Partile stabilesc un termen pana la care beneficiarul isi poate manifesta optiunea. Daca in acest interval de timp beneficiarul opteaza pentru cumpararea bunului atunci in acel moment se perfecteaza vanzarea, cu exceptia cazului in care contractul trebuie sa imbrace ad validitatem forma autentica, situatie in care vanzarea este perfecta in momentul indeplinirii formei ceruta ad validitatem.

In cazul in care promitentul isi retrage promisiunea in intervalul stabilit de parti pentru optiune, in doctrina s-au exprimat 2 puncte de vedere: 1.beneficiarul are dreptul de a obtine daune interese conform art.1075 C.civ daca a suferit un prejudiciu ; 2. Beneficiarul se poate adresa instantei de judecata pentru ca aceasta, prin hotarare, sa-l oblige pe promitent sa-si indeplineasca obligatia asumata .

In ipoteza in care promitentul vinde bunul unei terte persoane de buna credinta inainte de expirarea termenului de optiune, beneficiarul nu are alta cale decat aceea de a obtine obligarea promitentului la plata de daune interese conform art.1075 C.civ .

Daca tertul a fost de rea credinta (a avut cunostinta de promisiunea dintre beneficiar si promitent), instrainarea este nula, iar ca urmare a constatarii nulitatii bunul va reveni in patrimoniul promitentului si beneficiarul va putea accepta promisiunea.

Promisiunea unilaterala de a cumpara exista in cazul in care o persoana numita promitent se obliga fata de proprietarul unui bun sa-i cumpere bunul in momentul cand proprietarul se va hotari sa-l vanda.

Efectele sunt identice celor prezentate in cazul promisiunii unilaterale de a vinde.

Pactul de preferinta este intalnit in situatia in care proprietarul unui bun se obliga fata de o alta persoana, numita beneficiar, care accepta promisiunea, sa o prefere in conditii egale de pret, in cazul in care va vinde bunul.

In practica judiciara se recurge la pactul de preferinta in cazul in care doua persoane cumpara impreuna un bun, devenind coproprietari in indiviziune si fiecare dintre ele acorda pact de preferinta celeilalte in cazul in care se va decide sa-si instraineze cota .

Promisiunea sinalagmatica (bilaterala) de vanzare-cumparare este contractul in care ambele parti se obliga sa incheie contractul de vanzare-cumparare la pretul stabilit.

Ea are ca obiect o obligatie de a face (de a incheia in viitor contractul) si nu o obligatie de a da (de a transfera proprietatea asupra bunului vandut).

Fiind un antecontract trebuie sa indeplineasca toate cerintele de valabilitate ale actelor juridice, iar pentru a putea fi valorificat in justitie trebuie sa imbrace forma scrisa.

La acest antecontract se recurge de catre partile care doresc sa vanda un bun, respectiv sa-l cumpere, dar nu sunt indeplinite toate cerintele prevazute de lege pentru incheierea valabila a contractului de vanzare-cumparare (de exemplu, lipseste cerinta indeplinirii formalitatilor necesare ad validitatem, cum ar fi lipsa formei autentice).

Daca una din parti refuza perfectarea contractului de vanzare-cumparare, cealalta parte se poate adresa instantei de judecata pentru a obtine o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de act autentic, dar este necesara intrunirea catorva conditii :

sa existe un antecontract valabil incheiat; 2. antecontractul sa fie dovedit; 3. una dintre parti sa

refuze sa incheie contractul in forma autentica; 4. partea care actioneaza sa-si fi indeplinit propriile obligatii asumate prin antecontractul incheiat; 5. promitentul vanzator sa fie proprietarul lucrului instrainat, iar promitentul cumparator sa nu fie incapabil de a dobandi bunul la data pronuntarii hotararii.

Referat: Documentatie pentru cresterea ciupercilor comestibile - prelucrarea compostului - amenajarea spatiului pentru cresterea ciupercilor Lucrare: Cum sa treci de capcanele proiectelor SAPARD - un proiect de valoare mica

In situatia in care promitentul vanzator nu-si respecta obligatia si vinde bunul unei terte persoane, care este de buna credinta, promitentul cumparator nu mai poate cere predarea lucrului, ci doar obligarea promitentului vanzator la plata de daune interese.

Daca insa vanzarea se face catre un tert de rea credinta (care are cunostinta de existenta antecontractului), atunci instrainarea va fi nula, iar ca efect al constatarii nulitatii bunul va reveni in patrimoniul promitentului vanzator, iar promitentul cumparator va putea cere indeplinirea obligatiei asumate de cealalta parte contractanta.

Obiectul il reprezinta lucrul vandut si pretul vanzarii.

Lucrul vandut trebuie sa indeplineasca anumite conditii: sa existe in momentul incheierii contractului; sa fie in circuitul civil; sa fie determinat (identificat prin elemente precise. Spre exemplu, se vinde imobilul X) sau determinabil (se indica unele elemente prin care se va determina in viitor. De exemplu, se vinde toata recolta de pe terenul X).

Pretul vanzarii trebuie sa fie stabilit in bani (daca se da un lucru pentru alt lucru suntem in prezenta unui schimb), sa fie determinat (fixat intr-o anumita catime) sau determinabil (se indica numai criterii ferme pentru o viitoare determinare. De exemplu, pretul de la bursa din ziua X), sa fie serios, real (adica reprezinta o cauza suficienta a obligatiei vanzatorului de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului. Pretul este real cand exista o proportie intre pretul fixat si valoarea reala a bunului).

Cauza reprezinta scopul urmarit de parti si trebuie sa existe, sa fie reala, licita, morala.

In ceea ce priveste conditiile de forma, regula este aceea a consensualismului, adica incheierea actului prin simplul acord de vointa al partilor.

Totusi in cazul instrainarii terenurilor este necesara existenta formei autentice, ad validitatem, nerespectarea acesteia atragand sanctiunea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare.

Efectele contractului de vanzare-cumparare. Contractul de vanzare-cumparare o data incheiat genereaza obligatii in sarcina ambelor parti si produce efecte si in raport cu tertii.

Vanzatorul are urmatoarele obligatii:

1. sa transfere proprietatea asupra bunului vandut. Dreptul de proprietate asupra bunului se transmite de la vanzator la cumparator in momentul realizarii acordului de vointa dintre parti. Pentru aceasta este necesar ca vanzatorul sa fie proprietarul bunului. Aceasta conditie nu este ceruta in cazul vanzarii bunurilor determinate generic (care se individualizeaza prin cantarire, masurare, numarare), deoarece proprietatea asupra acestora se transfera in momentul individualizarii lor, moment pana la care vanzatorul poate obtine dreptul de proprietate asupra lor.

Ce se intampla in cazul in care vanzatorul instraineaza un lucru individual determinat, care nu ii apartine? Sunt posibile mai multe ipoteze, prezentate in literatura juridica .

I. cumparatorul si vanzatorul cunosc faptul ca bunul obiect al contractului pe care l-au incheiat constituie proprietatea altei persoane. In acest caz vanzarea este lovita de nulitate absoluta, deoarece cauza contractului este ilicita.

II. cumparatorul ignora ca vanzatorul nu este proprietarul lucrului, adica este in eroare asupra calitatii de proprietar al vanzatorului. In acest caz vanzarea este anulabila pentru eroare (viciu de consimtamant) si poate fi invocata doar de cumparator. Adevaratul proprietar isi poate revendica bunul pe calea actiunii in revendicare.

III. un coindivizar instraineaza bunul aflat in indiviziune, fara acordul celorlalti coindivizari sau un sot instraineaza un bun comun fara acordul celuilalt sot.

In situatia instrainarii bunului aflat in indiviziune de unul din coindivizari fara acordul celorlalti, in mod unanim in literatura si practica judiciara s-a apreciat ca vanzarea este valabila, dar afectata de o conditie rezolutorie, aceea ca bunul sa cada la partaj in lotul vanzatorului, in caz contrar (daca revine altui coindivizar decat vanzatorul) vanzarea se desfiinteaza pentru lipsa calitatii de proprietar al vanzatorului.

In ceea ce priveste sotii, conform art.35 alin.1 si alin.2 teza I C.fam., acestia administreaza, folosesc si dispun impreuna de bunurile comune. Oricare dintre ei poate face acte de conservare, administrare, dispozitie asupra unui bun fara consimtamantul celuilalt, care insa se presupune dat conform prezumtiei de mandat tacit reciproc.

Prin exceptie, potrivit art.35 alin.2 teza II C.fam. un sot nu poate instraina un imobil bun comun fara consimtamantul celuilalt sot, exprimat in prealabil. Sanctiunea nerespectarii acestei dispozitii este nulitatea relativa.

IV. la data vanzarii, vanzatorul detine un titlu de proprietate asupra bunului, care ulterior este anulat (spre exemplu, se vinde de stat un bun ce provine din averea confiscata a unei persoane condamnata penal, care ulterior este achitata).

In cazul in care bunul este mobil, cumparatorul va pastra bunul pe temeiul posesiei de buna-credinta reglementata de art.1909 alin.1 C.civ.

Daca bunul este imobil cumparatorul va pastra bunul pe temeiul principiului error comunis facit jus (eroare susceptibila de a crea drept) cumparatorul in mod obiectiv nu a stiut si nu a putut sti in momentul cumpararii ca vanzatorul are un titlu care in final se dovedeste nevalabil.

2. sa predea proprietatea asupra lucrului vandut. Predarea se face prin remiterea cheilor (daca este vorba de o cladire), a bunului obiect al contractului, a titlului de proprietate (daca este vorba de un teren).

Lucrul se preda in starea in care se afla in momentul vanzarii. Cheltuielile predarii (cum sunt cele de cantarire, masurare, numarare) revin vanzatorului, in timp ce cheltuielile de ridicare (cum ar fi, cele de incarcare, transport) revin cumparatorului (art.1317 C.civ.)

Potrivit art. 1319 C.civ. lucrul se preda la locul unde se afla in momentul vanzarii. Partile pot stabili un termen de predare, caz in care predarea va avea loc la acel termen. In lipsa unui termen stipulat predarea va avea loc imediat.

3. obligatia de garantie pentru vicii si evictiune. Evictiunea presupune pierderea proprietatii lucrului in tot sau in parte sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar. Pentru a se angaja raspunderea vanzatorului pentru evictiune sunt necesare 3 conditii257.

1. existenta unei tulburari de drept din partea tertului. Aceasta presupune ca tertul sa invoce un drept real asupra bunului cum ar fi dreptul de proprietate.

2. tulburarea sa aiba o cauza anterioara vanzarii. Aceasta deoarece vanzatorul nu raspunde decat de imprejurarile care se ivesc ulterior incheierii contractului si transmiterii dreptului de proprietate.

3. cauza evictiunii sa nu fie cunoscuta de cumparator, deoarece in caz contrar se considera ca riscul s-a asumat de cumparator.

Garantia pentru evictiune functioneaza diferit dupa cum evictiunea: I. nu s-a produs, dar este pe cale sa se produca ori II. s-a produs.

I. In cazul in care cumparatorul este chemat in judecata de tert (este evins de o terta persoana care invoca un drept asupra bunului) el poate cere introducerea in proces a vanzatorului (pe calea chemarii in garantie) pentru ca hotararea judecatoreasca sa-i fie opozabila.

II. Evictiunea poate fi totala sau partiala. Evictiunea totala presupune pieirea in intregime a bunului obiect al contractului de vanzare-cumparare, situatie in care cumparatorul are dreptul la restituirea pretului platit.

Evictiunea partiala presupune pierderea in parte de catre cumparator a dreptului de proprietate asupra lucrului cumparat. In aceasta ipoteza cumparatorul poate opta intre a cere rezolutiunea vanzarii sau a mentine vanzarea si a cere o indemnitate pentru paguba suferita.

Vanzatorul raspunde pentru viciile ascunse ale lucrului, adica pentru acelea care nu se observa cu ochiul liber si nu pentru cele care se pot constata de catre cumparator ca urmare a examinarii pe care este obligat sa o faca, fie personal, fie printr-o persoana care poseda cunostinte de specialitate.

Pentru a se angaja raspunderea vanzatorului, viciile trebuie sa indeplineasca anumite conditii: sa fie ascunse; sa existe in momentul vanzarii; sa prezinte o anumita gravitate, in sensul ca lucrul fie sa nu mai poata fi intrebuintat, fie ca intrebuintarea sa fie micsorata incat se poate presupune ca lucrul nu ar fi fost cumparat de catre cumparator sau cumparatorul nu ar fi platit pe ele ceea ce a platit daca ar fi cunoscut viciile lucrului.

In cazul in care vanzatorul vinde un lucru afectat de vicii, cumparatorul are la indemana doua posibilitati: fie poate utiliza actiunea redhibitorie, care presupune restituirea lucrului de cumparator si a pretului de vanzator, fie poate folosi actiunea estimatorie, care presupune pastrarea lucrului de cumparator si restituirea unei parti din pret de vanzator. Vanzatorul datoreaza si daune interese in cazul in care avea cunostinta de viciile lucrului vandut.

Cumparatorul are urmatoarele obligatii:

1. sa preia bunul. Preluarea are loc la termenul stabilit. Daca nu se prezinta cumparatorul pentru preluarea lucrului, vanzatorul are posibilitatea de a-l consemna la dispozitia cumparatorului, moment de la care riscurile pieirii bunului se vor suporta de cumparator.

2. sa plateasca cheltuielile vanzarii, cum sunt cheltuieli de redactare, de multiplicare a actului, taxele de autentificare sau de intabulare. Daca aceste cheltuieli s-au suportat de vanzator, acesta este indreptatit sa ceara restituirea lor.

3. sa plateasca pretul. Plata pretului se face in ziua si la locul stabilit in contract. Ea poate fi facuta vanzatorului sau persoanei imputernicita in acest scop258.

In ipoteza in care vanzatorul refuza plata, cumparatorul poate consemna suma la CEC, la dispozitia vanzatorului, liberandu-se astfel de obligatie.

Plata se poate realiza fie printr-o singura prestatie, fie prin prestatii succesive. Conform art.1363 C.civ. cumparatorul datoreaza dobanda legala pana la plata integrala a pretului, in cazul in care acest lucru s-a stipulat expres in contractul de vanzare-cumparare sau in cazul in care cumparatorul a fost somat sa plateasca. In situatia in care cumparatorul nu plateste pretul, vanzatorul poate, in conformitate cu art.1365 C.civ. sa ceara rezolutiunea vanzarii.

Dreptul de proprietate este un drept real, opozabil erga omnes, deci produce efecte nu numai in raporturile dintre parti, ci si in raporturile cu tertele persoane. Opozabilitatea fata de tert se realizeaza in cazul imobilelor prin indeplinirea formalitatilor de publicitate (inscrierea in cartea funciara), iar in cazul mobilelor prin posesia de buna-credinta.