Riscurile creditelor ipotecare

Riscurile creditelor ipotecare

De o deosebita in gestionarea cu succes a finantarii proprietatilor  imobiliare o are evaluarea riscurilor creditarii ipotecare si eficacitatea programelor de suportare a acestora.

In analiza de risc a creditelor ipotecare se vor avea in vedere cel putin aspectele legate de urmatoarele elemente:

debitorul

proprietatea

piata

legile si reglementarile juridice

administrarea finantarii

Ierarhizarea acestora este dificil de realizat deoarece fiecare in felul sau este de maxima importanta pentru decizia financiara de creditare si pentru evaluarea riscurilor de investire.

Riscul de majorare a costului proprietatii imobiliare

Acesta se manifesta prin aparitia necesitatii de refinantare a creditului ipotecar cu depasirea ulterioara a beneficiului obtinut de catre serviciul datoriei.

In acest caz, se va analiza foarte atent pentru ca planificarea acordarii transelor de credit sa fie foarte bine amortizata cu programul de realizare a proprietatilor imobiliare. Totodata se va urmari ca esalonarea rambursarii sa fie foarte bine adaptata nevoilor si capacitatii financiare a imprumutatului.

Riscul modificarii ratei dobanzii si a puterii de cumparare

Afecteaza in egala masura atat creditorul cat si debitorul, dar fiecare incearca sa preia daca este posibil o cota cat mai mica din acest risc.

Riscul nerealizarii veniturilor ce sustin rambursarea

Acestei venituri pot avea cel putin doua surse putand fi:

venituri generate de insasi proprietatea imobiliara realizata din credit

Document online: Metode financiare de evaluare a proiectelor de investitii Referat: Somajul

alte venituri ale debitorului

Desi la prima vedere pare a fi risc al debitorului, totusi creditorul suporta si el un risc major prin posibilitatea imprumutatului de a intra in incapacitate de plata si trecerea la executarea silita a garantiilor.

Riscul diminuarii valorii garantiilor

Aceasta diminuare se poate referi la:

valoarea proprietatii realizate din credit

valoarea tuturor celorlalte garantii

Efectele suportarii acestui risc apar doar in cazul in care debitorul se afla in incapacitate de plata si se ajunge in situatia executarii silite a garantilor. Daca valoarea acestora s-a diminuat simtitor poate aparea situatia in care nu se pot acoperi:

creditul dobanda

penalizarile

cheltuielile de executare silita

Riscuri cu caracter general

Aceste riscuri se refera la forta majora in general - calamitati naturale, conflicte armate - dar si accidente (incendiu, inundatii, explozii). In functie de cauzele intamplarii lor, evenimentele pot fi urmare a unor actiuni sau inactiuni ale persoanelor fizice produse cu premeditare sau accidental, ori numai a unor accidente naturale.

Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea imprumuturilor ipotecare dureaza pana la rambursarea integrala a creditului pentru garantarea caruia au fost infiintate, nefiind aplicabile dispozitiile art. 1786 C.civ., privind conservarea inscriptiilor imobiliare. In cazul in care partile contractului de credit sunt de acord, ipoteca va putea fi transferata asupra altui imobil cu o valoare cel putin egala cu cea a imobilului ipotecat anterior. Dupa inscrierea ipotecii asupra noului imobil, garantiile anterior constituite asupra acestuia isi inceteaza de drept efectele.

Prin art. 5 din Legea nr. 190/1999 se ingradeste dreptul proprietarului imobilului de a-l instraina pana la rambursarea integrala a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi instrainate numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar, contractele incheiate cu nerespectarea acestei dispozitii fiind lovite de nulitate

absoluta.

Legea nr. 190/1999 si Normele nr. 3/2000 stabilesc clauzele obligatorii intr-un contract de credit ipotecar, in scopul protectiei imprumutatilor, si conditiile in care se incheie aceste contracte. Astfel, pentru obtinerea unui credit solicitantii trebuie sa depuna o cerere insotita de o serie de documente, atestand destinatia creditului si bonitatea financiara. Inspectorii de credite ai institutiei financiare vor intocmi un referat cuprinzand datele de identificare ale solicitantului, informatii referitoare la creditul solicitat (suma, scadenta, destinatia, garantiile), informatii despre bonitatea solicitantului etc. Pe baza referatului aprobat, cu cel putin 10 zile inainte de semnarea contractului, imprumutatorul va pune la dispozitie imprumutatului o oferta scrisa, cuprinzand toate conditiile contractului, precum si termenul de valabilitate a acestuia. Contractul de credit ipotecar va cuprinde conditiile de scadenta, dobanda, valoarea garantiilor, clauze privind neonorarea la scadenta a creditului si a dobanzii. Contractul nu va putea fi modificat decat prin acordul scris al partilor.

Art. 11 din Legea nr. 190/1999 interzice expres conditionarea acordarii unui credit ipotecar de obligatia beneficiarului creditului de a cumpara sau de a subscrie valori mobiliare ale imprumutatorului, indiferent sub ce forma, cu exceptia achizitionarii de titluri de participare ale fondurilor ipotecare.