Bancile sile imobiliare

Bancile si  proiectele imobiliare

Ansamblurile rezidentiale au devenit tinte de afaceri pentru multi investitori. Pe fondul cererii mari de locuinte si a cresterii galopante a preturilor terenurilor, dar si a caselor, dezvoltatorii au gasit oportun sa construiasca si iar sa construiasca. Piata romaneasca continua sa reprezinte o oportunitate majora pentru dezvoltatorii mici si mari de proiecte rezidentiale, mai ales ca, in ultimii ani, cresterile de preturi la apartamentele de bloc au fost de peste 200% in cele mai multe orase din tara[1]

Tot mai multe blocuri noi se vor ridica in Bucuresti si in marile orase din tara, iar vestea buna este ca nu e vorba doar de locuinte de lux, ca pana acum, ci si de apartamente accesibile noii clase de mijloc, cu venituri peste medie. Chiar si asa, pretul unui apartament nou se invarte in jurul a 1.400 de euro pe metrul patrat, ceea ce inseamna ca un apartament cu doua camere poate depasi 100.000 de euro, in functie de suprafata si alte utilitati si dotari. Asadar, pentru a cumpara un astfel de apartament, solutia ramane un credit ipotecar. Acesta este si motivul pentru care bancile incheie parteneriate cu cei care vand noile ansambluri rezidentiale[2].

In prezent pe piata spatiilor rezidentiale se inregistreaza o crestere a cererii pentru toate tipurile de locuinte, in special pentru apartamente in cladiri noi, situate in cadrul unor proiecte de mari dimensiuni. Avand in vedere dezechilibrul existent intre cerere-oferta si stimulentele oferite de dezvoltatori, cumparatorii prefera sa achizitioneze proprietati rezidentiale inainte de inceperea lucrarilor de constructie sau in fazele incipiente ale proiectului. Se inregistreaza de asemenea o cerere crescuta din partea populatiei cu venituri medii-ridicate pentru apartamente cu preturi intre 1.000-1.400 Euro/mp. Cererea ridicata este generata in principal de cresterea veniturilor disponibile, combinata cu conditii favorabile si dobanzi avantajoase pentru creditele ipotecare si imobiliare. Cererea de locuinte provine in principal din partea persoanelor in varsta de 30-45 ani, care detin in prezent apartamente in blocuri vechi, avand acces la creditele ipotecare. Multi dintre cumparatori prefera achizitionarea de apartamente cu 2-3 camere, cu suprafete intre 60-90 mp, situate in zonele secundare dens populate ale orasului, cu acces la transportul public.

1. Bancile ca finantatori ai proiectelor imobiliare

Profiturile mari si siguranta afacerii au crescut foarte mult interesul bancilor in finantarea proiectelor imobiliare. Unul dintre cele mai mari imprumuturi de acest fel a fost acordat la finalul anului 2006 de Bank Austria Creditanstalt, cu intermedierea unei banci importante cu sediul in Romania. Destinatarul creditului in valoare de 124 milioane de euro este Anchor Group. Suma imprumutata este destinata refinantarii investitiilor in Bucuresti Mall si Plaza Romania, precum si a finantarii unui proiect de birouri. Plaza Romania, cu o suprafata dubla comparativ cu Bucuresti Mall, a necesitat investirea a 45 de milioane de euro, cotractate de catre banca din Romania[3]

Conducatorii acestei banci estimeaza ca vor finanta anul acesta proiecte imobiliare in valoare de 350 milioane de euro, iar oficialii bancii se asteapta ca aceast volum sa creasca in urmatorii ani.

Unul dintre aceste proiecte imobiliare, Corbeanca Forest (care cuprinde 100 de vile), a necesitat o finantare din partea bancii de 25 milioane de euro.

Deasemenea, urmeaza sa se implice si in finantarea unui alt proiect in aceeasi zona, ce va cuprinde 200 de vile si necesita investitii de 45 milioane de euro. Un alt proiect ce beneficiaza de sustinerea financiara a bancii este ansamblu Quadra din zona Regie a Capitalei, ce va cuprinde 343 de apartamente noi. Aceasta investitie se ridica la 32 milioane de euro.

In prima jumatate a anului, banca a acordat finantari de 80 de milioane de euro, aratandu-se interesata sa finanteze lucrarile de infrastructura din Corbeanca si Balotesti.

Un alt jucator important pe piata finantarilor imobiliare este o banca greceasca. Aceasta va finanta prima faza a proiectului rezidential Asmita Gardens, a carui valoare este estimata la 100 milioane de euro. Ansamblul cuprinde sapte cladiri cu 788 de apartamente, iar in prima faza vor fi ridicate 3 dintre ele, cu 320 de apartamente. De asemenea, finalizarea proiectului West Park din Militari va fi finalizat pe banii grecilor. Developerul a cumparat inca doua hectare de teren, in valoare de 20 de milioane de euro, pentru extinderea proiectului. Acesta se intinde pe o suprafata totala de 5 hectare de teren si va cuprinde 10 blocuri cu 500 de apartamente. . Investitia totala se ridica la 35 de milioane de euro[4]

Bancile mici au partea lor din aceasta piata a investitiilor in proiecte imobiliare. Una dintre aceste institutii asigura o parte din finantarea necesara proiectului Planorama din zona Doamna Ghica a Capitalei. Investitia estimata se ridica la 60-70 de milioane de euro, iar compania care realizeaza acest proiect, Euro Habitat, estimeaza ca va obtine aproximativ 90 de milioane de euro dupa vanzarea celor 1.000 de apartamente disponibile[5]

Din aceste investiti se observa ca se construieste, iar piata imobiliara se dezvolta pe baza finantarii primite de la banci.

2. Bancile ca investitori pe piata imobiliara

Majoritatea proiectelor imobiliare sunt finantate in mare masura prin intermediul bancilor. Insa acestea din urma devin chiar competitori ai clientilor lor prin infiintarea unei divizii proprii de dezvoltare, care poate aduce o marja de profitabiliate mai mare decat finantarea unor proiecte ale altor dezvoltatori.

Trei grupuri bancare importante si-au adus in Romania diviziile de investitii sau dezvoltare imobiliara, impulsionate de marjele ridicate de profitabilitate de pe piata.

'Este un pas foarte mic pentru o banca, deja activa pe piata imobiliara prin finantari, sa spuna ca, daca tot am ajuns pana aici, hai sa si construim ca mai apoi tot noi sa fim cei care folosesc, vand sau inchiriaza proiectul', spune Edmond Bogdan Desliu, country manager Premiumred[6], divizia de dezvoltare imobiliara a unui grup bancar. Potrivit anunturilor facute de reprezentantii celor trei grupuri, investitiile cumulate in piata locala ar putea depasi in urmatorii ani un miliard de euro, atat in achizitii de produse, cat si in dezvoltarea independenta sau in participatiune cu alte companii.

O alta banca hotarata sa infiinteze o divizie de investitii imobiliare a intrat in 2006 pe piata locala prin achizitionarea Hotelului Novotel, pentru ca mai apoi sa se implice in dezvoltarea proiectului Sun Plaza din sudul Bucurestiului, cu o valoare totala de 150 de milioane de euro. Per total, acestia au anuntat un buget de 500 de milioane de euro pentru proiecte imobiliare in Romania[7]

Astfel, odata cu constructia proiectelor imobiliare, bancile isi castiga clienti carora le acorda credite ipotecare in vederea achizitionarii imobilelor construite chiar de catre divizia de investitii imobiliare. Toate veniturile ce decurg din construirea si mai apoi vanzarea si asigurarea imobilelor se scurg in conturile bancii antreprenoare. Este foarte important de precizat ca mai toate bancile au in grup si societate de asigurari.

Bancile ca agentii imobiliare

Odata cu finantarea unui proiect rezidential, bancile acorda deseori facilitati speciale si clientilor care doresc contractarea unui credit imobiliar pentru o achizitie in acel ansamblu rezidential. Aceasta linie de business este din ce in ce mai importanta in activitatea bancilor locale, avand totodata un potential important de crestere, in eventualitatea inlesnirii conditiilor impuse de banca centrala, dar si a cresterii veniturilor populatiei. Astfel, una dintre banci a ajuns sa descopere ca si intermedierea imobiliara este profitabila, asa ca si-a deschis o companie de servicii de intermediere imobiliara pentru clientii bancii care contracteaza credite pentru cumpararea sau construirea de locuinte. Scopul noii companii, o premiera pe piata bancara, nu este acela de a obtine profit ci de a oferi servicii suplimentare in domeniul imobiliar pentru clientii bancii. Aceasta va fi intermediar intre un client care vrea sa vanda un apartament intr-o anumita zona si unul care doreste sa cumpere respectivul apartament, prin credit imobiliar[8]. Clientii nu vor mai fi nevoiti sa plateasca comisioane destul de mari agentiilor imobiliare. Pe viitor se doreste a se intermedia vanzarea de bunuri necesare unei locuinte, precum mobila, materiale de constructii, electrocasnice sau firme de constructii. Clientii bancii ar putea sa cumpere aceste bunuri cu un pret redus de la companiile care vor dori sa le vanda prin intermediul bancii.

4. Parteneriate bancare cu agentiile imobiliare

Concurenta din ce in ce mai acerba care se manifesta pe piata bancara din Romania determina bancile comerciale sa-si diversifice produsele si serviciile si sa apeleze la toate canalele posibile pentru promovarea acestora. Un exemplu concret in acest sens il constituie parteneriatele incheiate de banci cu agentiile imobiliare pentru promovarea creditelor bancare in vederea achizitionarii de locuinte. Avantajele in cazul unor asemenea conventii de colaborare sunt reciproce. In timp ce bancile castiga plasandu-si ofertele de credit si prin intermediul agentiilor imobiliare, acestea din urma castiga clienti care numai astfel pot apela la un credit bancar. Cel mai important este avantajul clientului care, in momentul in care contacteaza o agentie imobiliara pentru a-si cumpara o locuinta, gaseste nu doar consultanta imobiliara, ci si bancara, fara costuri suplimentare. In plus, de cele mai multe ori, agentul imobiliar se ocupa de documentatia necesara si face legatura clientului cu ofiterul de credit[9].

In contextul actual, in care bancile se orienteaza spre diversificarea canalelor de distributie, iar agentiile imobiliare doresc diversificarea serviciilor prestate, satisfactia clientului devine un numitor comun al strategiilor celor doi parteneri.

Serviciile bancare oferite prin intermediul agentiilor imobiliare nu sunt diferite fata de cele oferite la sediul bancii, respectandu-se normele si reglementarile interne de creditare ale bancii.

Parteneriatele incheiate nu contin clauza de exclusivitate, atat banca, cat si agentia imobiliara avand posibilitatea de a incheia in acelasi timp astfel de parteneriate cu mai multe agentii imobiliare, respectiv cu mai multe banci. Prin acest parteneriat se urmareste satisfacerea clientului - conditiile de acordare si documentatia necesara regasindu-se la sediul agentiei imobiliare care, indirect, constituie un element de valoare adaugata atat pentru banca, cat si pentru partener. Prin apelarea de la sediul agentiei imobiliare a unui numar de telefon, clientul poate afla daca este eligibil pentru un credit pentru locuinta si poate obtine o intalnire cu un consilier de clientela, la sediul unei unitati la alegerea clientului, pentru definitivarea dosarului[10].