Realizarea studiului de fezabilitate necesar amenajanarii unei pensiuni turistice in zona Bran

1. Amplasarea si baza tehnico-materiala

Alegerea amplasamentului este o decizie de maxima importanta, care nu poate face abstractie de potentialul zonei sau al respectivului amplasament. Pe langa acestea, in decizia de amplasare a prezentei pensiuni turistice mai suntem conditionati de un criteriu esential : avand in vedere ca pensiunea se va construi in parte cu ajutorul unei finantari nerambursabile din fondurile Phare-FNDR[1], prin proiectul intitulat „Coeziune Economica si Sociala” ca acest proiect sa fie eligibil, adica sa se incadreze in conditiile impuse, pensiunea va trebui amplasata in conformitate cu arealele geografice si localitatile pentru care se vor acorda finantarile.

Dupa cum am vazut in capitolul anterior („Metodologia de obtinere a unui imprumut Phare-FNDR, necesar realizarii investitiei”), proiectele cu localizare in orasul Zarnesti se numara printre cele eligibile spre a obtine finantarea.

Teoretic, aici apare o problema, deoarece noi doream sa facem pensiunea in Zona Branului, nicidecum in Zarnesti. Insa cum localitatea Tohanu Nou, situata pe Drumul National 73, la intrarea in Bran venind dinspre Brasov - Rasnov (practic cele doua localitati Bran si Tohanu Nou sunt „lipite” una de alta) este atat din punct de vedere administrativ, cat si juridic cartier al Zarnestiului, proiectul de constructie al pensiunii turistice in aceasta localitate este eligibil pentru obtinerea finantarii, beneficiind totodata de frumusetea amplasamentului si farmecul zonei care au facut Branul atat de cunoscut.

De fapt, avand in vedere considerentele istorice si geografice, satul Tohanu Nou a facut parte din comuna Bran, insa in anii ’60, pentru a putea face din Zarnesti municipiu conducerea comunista de atunci a anexat Tohanu Nou Zarnestiului pentru a obtine numarul minim de populatie necesar acestui demers.     

Pensiunea turistica ce urmeaza a fi amenajata va fi amplasata in imediata apropriere a drumul national (aproximativ 250 m), pe partea stanga a drumului pe sensul de mers Brasov-Bran , intr-un cadru natural deosebit de pitoresc specific zonei. Parcela de teren aleasa pentru efectuarea constructiei, este situata pe coasta unui deal, deasupra drumului, oferind o priveliste foarte frumoasa atat asupra formelor dominante de relief (Muntii Piatra Craiului in fata si Muntii Bucegi in spate) cat mai ales asupra Castelului Bran (situat la aproximativ 1,5 km distanta ) care in urma lucrarilor de instalare a retelei de iluminat, pe timpul noptii arata superb, acest factor fiind considerat unul dintre punctele forte ale viitoarei pensiuni. De altfel proiectul va fi de asa maniera conceput incat majoritatea camerelor sa aiba vedere spre acest obiectiv.

Acest amplasament a fost considerat potrivit si datorita urmatoarelor avantaje :

Accesul la pensiune se va face usor, datorita proximitatii de drumul national, principala cale de acces in zona;

Vegetatia existenta in zona impiedica propagarea zgomotelor dinspre sosea, amplasamentul fiind linistit;

Cei mai apropriati vecini sunt situati la aproximativ 100 de metri distanta, acest lucru asigurand un cadru intim, fara factori antropici ce pot deranja sederea clientilor;

Parcela de teren este destul de intinsa (aproximativ 2500 m² ) pentru a permite construirea facilitatilor necesare clasificarii dorite (teren sport, piscina, gradina, etc.);

Se pot organiza excursii si plimbari montane pe timp de vara, iar iarna plimbari cu snow-mobil-ul direct de la pensiune, avand in vedere spatiul intins (fara drumuri amenajate) din jurul pensiunii;

Prezenta tuturor utilitatilor (curent, apa, gaz) la marginea parcelei, contribuie atat la scaderea costurilor de constructie cat si a viitoarelor costuri de exploatare;

Avand in vedere avantajele mentionate mai sus si faptul ca zona nu prezinta nici un inconvenient major care ar putea impiedica realizarea proiectului, se poate spune ca este un amplasament ideal amenajarii acestei pensiuni turistice.

Pe langa delimitarea si prezentarea zonei in care se va amenaja pensiunea turistica urmeaza prezentarea in detaliu a caracteristicilor si facilitatilor ce vor fi oferite de aceasta structura de primire turistica.

Baza tehnico-materiala a complexului si serviciile oferite trebuie sa se identifice cu nevoile si exigentele turistilor veniti aici. Acest lucru trebuie sa se reflecte atat in confortul spatiilor de cazare, in facilitatile si dotarile oferite cat si in amabilitatea si profesionalismul personalului, deoarece in perceptia clientilor,de multe ori, personalul face diferenta intre o sedere banala si una cu adevarat speciala, care sa motiveze reintoarcerea acestora.

Suprafata teritoriului pe care se vor amenaja pensiunea, parcarea si spatiile verzi este de aproximativ 2500 m² .In continuare se vor prezenta pe rand facilitatile si dotarile de care vor beneficia clientii noii pensiunii turistice.

Pensiunea turistica va fi clasificata la 5 margarete, nivel maxim de clasificare posibil pentru pensiunile turistice rurale.Constructia propiu-zisa va avea o suprafata desfasurata de 1000 m² (inclusiv sala de mese, sala de conferinte, sala de fitness, sauna, piscina acoperita).Restul suprafetei terenului disponibil va fi ocupat de catre spatiile verzi, terenul de sport (baschet, tenis) si de parcarea cu 25 de locuri.

Fiind o pensiune de 5 margarete vor trebui respectate toate criteriile aferente acestei clasificari, incepand cu numarul de zile la care se schimba asternuturile si prosoapele, dimensiunile camerelor, dotarile din fiecare camera si terminand cu numarul minim de servicii ce trebuie oferite contra cost sau gratuite.

Serviciul de baza pe care il va oferi pensiunea clientilor sai este cazarea si micul dejun (inclus in pretul de cazare) , insa la solicitare se pot asigura si restul meselor (pranzul si cina).Sala de mese va fi disponibila doar clientilor pensiunii, aceasta fiind cu circuit inschis.

Pensiunea care va fi construita va avea 30 de locuri de cazare care vor fi repartizate dupa cum urmeaza (tabelul 3.1):

Tabelul 1 Structura capacitatii de cazare

Pensiunea va avea parter, doua etaje si mansarda. La etajul unu se vor situa 7 camere duble si o camera single. Etajul doi va gazdui restul de 5 camere duble , in timp ce la mansarda se vor situa cele doua apartamente spatioase si cealalta camera single.

La parter se vor gasi receptia, sala de mese, centrul de sanatate (piscina acoperita, sauna, sala de fitness si masaj), sala de conferinte (cu 30 de locuri, retroproiector, flip-chart), oficiul pentru cameriste, o magazie pentru depozitarea lenjeriei si a materialelor de intretinere.

Mobilarea camerelor se va face cu bun   gust, fiecare camera avand alta paleta cromatica in care se vor incadra mobilierul, parchetul lamelar ce va acoperi pardoseala, draperiile si coverturile de pat, mocheta, tablourile precum si gresia si faianta din baie. Dotarile fiecarei camere vor fi dupa cum urmeaza :

Mobilier din lemn: paturi, noptiere, masuta pentru televizor, masa de toaleta cu oglinda si scaun, cuier, dulap de haine

Baie cu dus, grupuri sanitare cu faianta si gresie, instalatii sanitare din inox, uscator de par fixat pe perete

Balcon.

TV color cu cablu si telefon cu acces international direct

Fiecare camera va fi mochetata partial

Cele doua apartamente vor avea in plus fata de dotarile mentionate anterior urmatoarele :

Camera de zi cu canapea extensibila si fotolii cu masuta

Bar cu frigider

Instalatie de aer conditionat

In baie, cada cu hidromasaj in loc de cabina de dus

Constructia pensiunii va fi facuta cu materiale moderne, durabile (cadre de beton armat cu inchideri din zidarie de caramida si BCA, acoperis tip sarpanta din lemn cu invelitoare din tigla, tamplarie din lemn cu geam termopan).Mansarda va fi construita in intregime din lemn.De asemenea etajul doi al cladirii va fi placat cu lambriu de lemn pentru a da un aspect cat mai rustic constructiei.

LUCRARE: Exercitii corective pentru piciorul plat LUCRARE: Parasuta principala jalbert 252 - completul parafoil - caracteristici jalbert 252

Pentru desfasurarea in permanenta in bune conditii a activitatii in pensiune, se va efectua un foraj de adancime pentru o sursa proprie de apa si se va instala un grup electrogen care sa preia automat necesarul de energie electrica al pensiunii in caz de avarie la reteaua locala de curent (in prezent in aceasta regiune penele de curent sunt destul de frecvente datorita suprasolicitarii retelei existente ).

2 Analiza mediului concurential

Considerata a fi “leaganul turismului rural romanesc”[2], zona Branului spre deosebire de alte localitati a avut un avantaj major in ceea ce priveste dezvoltarea acestei forme de turism.Branul a fost una dintre putinele localitati rurale din tara noastra care nu au fost afectate de colectivizarea comunista, o consecinta evidenta a acestui fapt fiind puterea economica sporita a locuitorilor, ce coroborata cu facilitatile fiscale oferite de catre statul roman pentru noile afaceri in turismul rural din aceasta zona, s-a concretizat in dezvoltarea rapida a acestui domeniu de activitate.

Branul si localitatile invecinate, este una dintre zonele cu cea mai mare concentratie de pensiuni turistice rurale si agroturistice din tara.Pensiunile sunt pentru toate gusturile cat mai ales pentru toate buzunarele, mergand de la unitati clasificate cu doua margarete pana la cele de lux, omologate la patru sau cinci margarete.

Avand in vedere faptul ca prezentul proiect isi propune construirea unei pensiuni, cunoasterea situatiei concurentiale in general si mai ales inventarierea pensiunilor si serviciilor cu care pensiunea se va situa in concurenta directa, este un demers deosebit de util si necesar.

Astfel, din informatiile furnizate de catre Filiala Asociatiei Turismului rural si Ecologic Bran reiese urmatoarea situatie:

Pensiuni de 5 margarete:

In intreaga regiune a culoarului Bran-Rucar, in prezent se gasesc un numar de patru pensiuni ce au aceasta clasificare, dupa cum urmeaza:

Pensiunea Bucegi- situata in localitatea Moeciu de Jos.Pensiunea dispune de zece camere duble si un apartament cu patru locuri.Fiecare camera este dotata cu grup sanitar propriu, TV color, telefon.Livingul pensiunii este dotat cu un semineu.

Facilitati: sauna, sala de ping-pong, sala de fitness, baie cu hidromasaj, sala de conferinte.

Vila Alba- situata in localitatea Bran-Predelut.

Dotari: 5 camere duble cu baie proprie si TV color cu cablu

Curte interioara cu fantana arteziana, masa de ping-pong, gratar

Pensiunea Casa Maria - situata in localitatea Bran-Predelut.

Dotari: 6 camere duble cu baie proprie si TV color cu cablu

Living-room, sala de mese, mansarda, sala de fitness, biliard, bar

Pensiunea Padina Ursului- situata in localitatea Fundata.

Facilitati: sase camere duble si doua apartamente fiecare dotate cu baie proprie, TV color, crama, salon de biliard, living

Pentru restul categoriilor de clasificare vom face doar recensamantul acestora, deoarece nu consideram ca se afla in concurenta cu pensiunea ce urmeaza sa o construim.

Pensiuni de 4 margarete: 3 unitati de cazare

Pensiuni de 3 margarete: 27 unitati de cazare

Pensiuni de 2 margarete: 91 unitati de cazare

In tabelul de mai jos se vor prezenta cativa indicatori ai circulatiei turistice inregistrata in Zona Bran (localitatile Bran si Moeciu) in perioada 1999-2007.

Tabelul 1 Indicatorii circulatiei turistice in perioada 1999 -2007 in zona Bran

Sursa: Directia Judeteana de Statistica Brasov

Din datele prezentate rezulta ca atat numarul de turisti cat si numar innoptari se afla intr-o continua crestere. Concluzia este ca turistii prefera din ce in ce mai mult sa vina in aceasta zona, sa ramana aici cel putin o noapte (s-a putut constata ca durata medie a sejurului este intre trei si patru zile).

3.Estimarea investitiei si identificarea surselor de finantare

Investitiile trebuie intelese ca o cerinta a progresului, a reducerii costurilor de exploatare a sporirii eficientei si a innoirii ofertei.

Investitiile in turism sunt intensive in capital din cauza costului ridicat al echipamentelor turistice dar si al infrastructurii, ele genereaza capital pe termen lung, amortizarea facandu-se foarte lent mai ales in cazul dotarilor cu functionare sezoniera si se materializeaza, in principal, in constructii, fiind supuse intr-o mai mica masura uzurii morale. Aceste caracteristici, alaturi de altele specifice domeniului (rotatia lenta a capitalului, rigiditatea in exploatare a mijloacelor fixe, rentabilitatea redusa), trebuie avute in vedere la evaluarea necesarului de capital, a duratei imobilizarii acestuia, a randamentului economic.

Principalele probleme care trebuiesc avute in vedere in scopul realizarii unui proiect de investitii, si care se constituie in criterii de adoptare a deciziei, sunt:

determinarea valorii investitiei;

identificarea surselor de capital si a modalitatilor de finantare;

evaluarea cheltuielilor de exploatare si calculul eficientei.

Amenajarea complexului turistic necesita pe langa stabilirea amplasamentului si stabilirea nivelului investitiei necesare pentru punerea in practica a proiectului.

In ceea ce priveste valoarea investitiei, aceasta cuprinde costul propriu-zis al mijlocului fix si o serie de cheltuieli angajate pe parcurs vizand pregatirea, executia si punerea in practica a proiectului. Pentru stabilirea concreta a nivelului tuturor acestor cheltuieli se va tine seama de experienta anterioara, interna si internationala si de structura costurilor – teren, patrimoniu imobiliar si mobilier, constituirea societatii; in toate aceste situatii se elaboreaza mai multe variante alegandu-se cea mai potrivita.”

Pentru amenajarea pensiunii trebuie stabilit in cele ce urmeaza nivelul investitiei necesare realizarii constructiei si dependintelor acesteia. In tabelul 3.2 se va prezenta valoarea estimata a investitiei, exprimata in EUR.

Tabelul 2. Estimarea investitiilor necesare amenajarii pensiunii turistice

Asadar, din tabelul prezentat mai sus reiese ca valoarea totala a investitiei este de 375.000 EUR. Prezenta investitie s-a sistematizat pe grupari de functiuni: cazare, agrement, parcare si cai de acces, spatii verzi, foraj apa potabila si lucrari de racordare.

In cele ce urmeaza se va face o descriere a investitiilor (ca si valoare) pe gruparile mentionate anterior.

Valoarea investitiei pentru cladirea pensiunii este de este de 300.000 EUR. Pentru estimarea acestui pret s-a considerat un cost aproximativ al fiecarui metru patrat de constructie terminata (inclusiv dotari) la 300 EUR, suprafata totala fiind de 1000 m².

Terenul de sport (tenis si baschet ) are o suprafata de 160 m².Costul total estimat pentru realizarea acestui obiectiv reiese din tabelul 3.3 de mai jos :

Tabelul 3. Defalcare pe componente de lucrari a terenului de sport

Pentru estimarea costurilor forajului de adancime necesar realizarii unei alternative de alimentare cu apa potabila in cazul intreruperilor furnizarii din reteaua publica, am inceput procedura de solicitare oferte din partea atreprenorilor de asemenea lucrari (necesara oricum in din cauza proiectului de finantare nerambursabila Phare).Astfel in tabelul 3.4 de mai jos avem costurile defalcate pe componente de lucrari :

Tabelul  Defalcare pe componente de lucrari a forajului de apa

Lucrarile de racordare la apa, electricitate si gaz metan vor costa doar 2,000 EUR deoarece, dupa cum am mai precizat toate utilitatile mai putin canalizarea se afla la marginea parcelei. Pentru a compensa lipsa canalizarii se va amenaja o fosa septica de 56 m³ in gradina pensiunii.Din experienta altor pensiuni de aceeasi dimensiune din zona, aceasta fosa septica va trebui golita cam o data la 3 luni de zile. Acest serviciu este realizat contra cost de catre serviciul de salubritate al orasului Zarnesti.Costul de realizare al fosei septice a fost cuprins in cel de constructie al pensiunii.

Costul realizarii drumului de acces si al parcarii se ridica la 25.000 EUR.Desi la prima vedere pare cam mult, cu acesti bani vor trebui amenajate drumul de acces catre pensiune din soseaua nationala ( aproximativ 250 m) cat si parcarea de 25 de locuri. Drumul de acces si parcarea vor avea ca suprafata de contact dale de beton ornamentale in culori diverse.

Costul amenajarii spatiilor verzi ale pensiunii se va ridica la aproximativ 6,000 EUR.Lucrarile vor necesita nivelarea si etajarea terenului (acesta fiind putin in panta), plantarea florilor, gazonului, plantelor si arborilor ornamentali, precum si realizarea unor zidarii din piatra naturala pentru delimitarea teraselor de nivel.

Costul echipamentului sportiv si de recreere este de aproximativ 14,000 EUR si se compune in principal din cele doua “snow-mobile” (scutere de zapada) ce urmeaza a fi cumparate pentru distractia turistilor pe timpul iernii.Aproximativ 500 EUR vor fi alocati cumpararii de mingi de baschet, tenis, rachete de tenis. 

Surse de finantare

In cadrul acestui subcapitol se vor prezenta care sunt posibilele surse de finantare pentru amenajarea complexului turistic .

„In privinta surselor de finantare a investitiilor, literatura de specialitate consemneaza cateva solutii consacrate si anume:

aportul propriu;

creditul;

leasingul;

actionariatul si coproprietatea;

aportul statului;

pentru lucrari de mare amploare, de interes international, aportul organismelor financiare internationale.”1)

Dupa cum vom vedea in capitolul ce urmeaza, pentru amenajarea acestei pensiuni turistice se propune ca finantarea sa se faca 60% din fonduri Phare si 40% din surse proprii.

Obtinerea imprumutului nerambursabil din Fondurile Phare-FNDR, se va face prin intermediul programului « Coeziune Economica si Sociala » derulat in prezent in tara noastra de catre Ministerul Dezvoltarii si Prognozei, ce are rolul de Autoritate Contractanta in cadrul acestui program de finantare. Asa cum am mai precizat, finantarea nerambursabila din fonduri Phare va acoperi 60% din costurile totale ale proiectului, acest procentaj reprezentand maximum suportat de catre acest program.Ca expresie valorica, in cazul acestei investitii, procentul de 60% reprezinta 225.000 EUR, cealalta parte de 40%, adica 150.000, va trebui acoperita din fonduri proprii. Societatea care se va ocupa de amenajarea complexului turistic si care va deveni totodata si proprietarul acesteia, va trebui sa fie puternica din punct de vedere financiar, sa poata acoperi diferenta de investitie din fonduri proprii, sau sa poata lua credite din banca fiind in acest fel recunoscuta ca o firma credibila si solvabila.