Discutii privind calificarea unor imprejurari ca fiind "Tulburari de drept"

Pe langa invocarea de catre terti a unor drepturi reale sau de creanta, de natura a da nastere raspunderii vanzatorului pentru evictiune, iar in practica sunt posibile si alte tulburari aduse cumparatorului, dar totusi mai este de discutat calificarea lor ca evictiuni.

Desi pentru a ajunge la acest rezultat se cere creditorului care actioneaza asupra unui contract cu titlu oneros, cum este cazul vanzarii - cumpararii sa dovedeasca participarea la frauda a tertului dobanditor, astfel in materia actiunii revocarii s-a aratat ca cerinta complicitatii la frauda a cumparatorului este intrunita cand tertul cunoaste ca prin incheierea actului atacat debitorul ar deveni insolvabil.

In urma aprobarii acestui fapt si cu intrunirea si a celorlalte cerinte, creditorul vanzatorului ii va deveni inopozabil contractul de vanzare - cumparare, in limitele creantei pentru a carei realizare s-a intentat actiunea pauliana.

Beneficiaza acesta de garantia impotriva evictiuni, datorata de vanzator? La aceasta intrebare privita exclusiv din punct de vedere al indeplinirii conditiei de a fi o tulburare de drept, imprejurarea evocata poate fi privita ca o evictiune.

Ramane doar de cercetat daca nu cumva "complicitatea la frauda a tertului" a dus la castigarea actiunii pauliene, este sinonima cu "cunoasterea cauzei evictiuni de catre cumparator" - conditie negativa in lipsa careia angajarea raspunderii vanzatorului este exclusa.

In lumina principiilor admise in materia definirii tulburarii de drept, este evident ca nu constituie evictiune dreptul invocat de un tert, decurgand dintr-un antecontract incheiat cu vanzatorul.

Proprietarul, in ciuda promisiunii, a vandut altei persoane si nu se poate demonstra coparticiparea dobanditorului la frauda promitentului - cumparator, contractul este valabil, cumparatorul neputand fi evins de beneficiarul promisiuni. Daca inalienabilitatea rezulta din lege, astfel cum este cazul art. 31 din Legea fondului funciar, nr. 18/1991 sau a art. 9 din legea nr. 112/1996 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte trecute in proprietatea statului, contractul incheiat cu incalcarea acestei interdictii temporale de instrainare este lovit de nulitatea absurda.

Aceeasi solutie o intrevedem si in cazul in care, cu nerespectarea unei clauze valabile de inalienabilitate, bunul este instrainat. De aceasta data contractul nu este nul, aceasta sanctiune neputand fi instituita prin vointa omului[1], ci este valabil, instrainatorul nefacand altceva decat sa-si incale o obligatie contractuala, ceea ce poate atrage rezolutiunea contractului prin care el insusi a dobandit.

Fiind vorba de un bun imobil pe care cumparatorul l-a primit cu buna credinta in virtutea contractului, il poate pastra potrivit art. 1909 C. Civ. In cazul in care bunul instrainat este unul mobil, iar clauza de inalienabilitate nu este inscrisa in cartea funciara si cumparatorul nu a cunoscut-o pe alta cale, consideram ca el poate invoca teoria proprietarului aparent pentru a-si mentine titlul, putand invoca de asemenea daca este cazul uzucapiunea.

Daca insa clauza de inalienabilitate, desi inscrisa in cartea funciara, nu este justificata de un interes serios si legitim, ea "trebuie" radiata la cererea proprietarului imobilului sau a oricarei persoane interesate, ca fiind contrara ordinii economice si sociale, impiedicand libera circulatie a bunului in mod inutil.