Efectele contractului de vanzare-cumparare

Interpretarea clauzelor contractuale. Art. 983 C. Civ. stabileste regula generala de interpretare a clauzelor contractuale: "cand este indoiala, conventia se interpreteaza in favoarea celui ce se obliga". In ceea ce priveste interpretarea, vanzarea deroga de la regula generala si aceasta pornind de la ideea ca, de regula, vanzatorul este cel care stabileste cadrul contractual; astfel, daca exista indoieli cu privire la intelesul clauzelor contractuale, acestea se interpreteaza in contra vanzatorului si deci in favoarea cumparatorului, indiferent ca se refera la obligatiile vanzatorului sau ale cumparatorului (art. 1312 C. Civ.)[1]. Art. 1312 C. civ. face referire la interpretarea clauzelor contractuale intr-un contract de vanzare-cumparare, ceea ce presupune ca mai intai a avut loc calificarea contractului pentru a determina astfel regimul juridic ce ii este aplicabil.

Fiind un contract sinalagmatic, contractul de vanzare-cumparare da nastere la obligatii reciproce si interdependente ale partilor ca efecte juridice.

Obligatiile vanzatorului

1. Scurte consideratii. Art. 1313 C. civ. stabileste doua obligatii principale in sarcina vanzatorului: obligatia de predare a bunului vandut si obligatia de garantie fata de cumparator pentru evictiune si pentru vicii ascunse. Cat priveste transmiterea dreptului de proprietate, sunt autori care considera ca aceasta formeaza obiectul unei obligatii distincte, majore, ce revine vanzatorului[2]. Legiuitorul nu a prevazut transferul proprietatii ca o obligatie distincta a vanzatorului intrucat proprietatea se stramuta la cumparator, in cazul vanzarii unui bun cert, prin puterea contractului de vanzare-cumparare, instantaneu in momentul realizarii acordului de vointa al partilor, independent de predarea bunului sau plata pretului (art.1295 al. 1 C. civ. ); daca partile au amanat transferul proprietatii la o data ulterioara incheierii contractului, atunci vanzatorul are obligatia de a indeplini toate actele sau faptele necesare transferului de proprietate pentru a-si indeplini obligatia prevazuta si a transmite astfel dreptul la data stabilita in contract. Dreptul roman obliga vanzatorul nu la a transfera proprietatea, ci la a-i procura cumparatorului o posesie libera (o vacua possessio) si inexpugnabila; exista astfel o disociere intre contract si transferul proprietatii care se indeplinea printr-un act distinct ce se adauga la vanzare . Dreptul contemporan continua sa impuna regula transferului proprietatii prin simplul efect al contractului, dar principiul comporta numeroase exceptii, restabilind disocierea romana intre forta obligatorie a contractului si transferul proprietatii. Foarte des, vanzarea, in special cea imobiliara, nu mai realizeaza prin ea insasi transferul proprietatii: necesitatile practice, formalitatile publicitatii imobiliare explica dezvoltarea 'ante-contractelor' de vanzare, obligatorii, dar care nu transfera proprietatea.

De asemenea, partile pot prevedea prin acordul lor si alte obligatii in sarcina vanzatorului la fel cum pot modifica si aceste doua obligatii principale, modificarea acestor obligatii in sensul agravarii sau micsorarii raspunderii vanzatorului debitor urmand a se face cu respectarea unor limite legale.

Obligatia de predare a lucrului vandut. Art. 1314 C. Civ. arata ca "predarea este stramutarea lucrului vandut in puterea si posesiunea cumparatorului". Cum s-a precizat deja in doctrina, notiunea de "predare a lucrului vandut" nu presupune nici transmiterea proprietatii bunului deoarece aceasta s-a realizat prin incheierea contractului, nici macar transmiterea posesiei bunului intrucat cumparatorul, in calitate de proprietar are si posesia, ci presupune numai transmiterea detentiei lucrului de la vanzator la cumparator; din momentul contractarii si transmiterii proprietatii, vanzatorul este un simplu detentor al bunului; asadar, aceasta obligatie se traduce prin obligatia vanzatorului de a pune lucrul vandut la dispozitia cumparatorului[6].

Art. 1315 C. civ. si urm. precizeaza modul de executare a acestei obligatii, respectiv actele sau faptele ce trebuie savarsite de vanzator pentru indeplinirea obligatiei sale: predarea bunurilor mobile se face prin traditiune, prin remiterea cheilor cladirii in care acestea se afla etc; predarea imobilelor se realizeaza prin remiterea cheilor sau a titlului de proprietate, pe cand predarea lucrurilor necorporale se face prin remiterea titlurilor sau folosirea lor de catre cumparator cu consimtamantul vanzatorului atunci cand bunurile se aflau deja in posesia sa (art. 1315, 1316 si 1318 C. civ.). Executarea obligatiei de predare presupune uneori numai lasarea bunului la dispozitia cumparatorului in cazul in care la incheierea contractului, bunul se afla deja in detentia cumparatorului sub un alt titlu precum locatiune, comodat, depozit etc.

Cu privire la termenul de executare a obligatiei de predare, acesta este prevazut de regula de parti in contract, iar in lipsa de stipulatie, termenul predarii este imediat ce s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare.

Locul predarii bunului, potrivit art. 1319 C. Civ., este locul unde se afla bunul in momentul contractarii, in lipsa unei alte intelegeri a partilor, dar numai daca se vinde un bun individualizat, ce poate fi localizat din momentul contractarii, plata fiind astfel portabila. In cazul celorlalte bunuri, respectiv bunurile de gen si cele viitoare, predarea se face la domiciliul debitorului (vanzatorului) potrivit regulilor generale stipulate de art. 1104 C. civ.( plata fiind cherabila). Desigur, daca partile au stabilit de comun acord un loc al predarii, predarea se va face in acel loc, conform acordului lor de vointa.

Cheltuielile de predare (cantarire, numarare, masurare etc) sunt in sarcina vanzatorului, iar cheltuielile de ridicare (transport, incarcare etc) sunt in sarcina cumparatorului, daca partile nu au stipulat altfel in contract (art. 1317 C. civ.).

Obiectul predarii (art. 1324, 1326 C. civ.). Vanzatorul este obligat sa predea cumparatorului bunul vandut in masura determinata in contract; daca contractul are ca obiect un lucru cert si prezent, predarea sa se face in starea in care se afla in momentul vanzarii; daca vanzarea are ca obiect un lucru viitor sau un lucru de gen, predarea se va face in calitatea, cantitatea sau alte criterii prevazute in contract, potrivit dreptului comun in materia obiectului platii.

Art. 1326-1334 C. civ. prevad dispozitii speciale aplicabile in lipsa de stipulatii contrare, pentru vanzarea de imobile (mai ales terenuri) atunci cand intinderea aratata in act nu corespunde intinderii reale (rezultata prin masuratoare). Astfel :

- daca imobilul s-a vandut cu un pret stabilit pe unitate de masura (de ex. 1000 mp cu pretul de 1 mil. lei/mp), vanzatorul este dator sa predea intinderea aratata in contract; daca, la masuratori, se constata ca intinderea reala este mai mica decat cea specificata in contract, cumparatorul poate cere completarea ei (daca vanzatorul mai are teren in continuare) sau o reducere din pret proportionala cu intinderea gasita lipsa; rezolutiunea poate fi ceruta numai daca intinderea reala nu poate servi destinatiei avute in vedere de cumparator la incheierea contractului (art. 1328 si 1331 C. civ.); daca, dimpotriva, cu ocazia masuratorilor, se constata ca intinderea reala este mai mare decat cea specificata in contract, cumparatorul poate fi obligat sa plateasca si pretul acestui excedent, iar daca excedentul depaseste a 20-a parte din intinderea aratata in contract, cumparatorul poate solicita si rezolutiunea vanzarii.

- daca imobilul s-a vandut pe un pret determinat global (de ex. 1000 mp cu pretul de 10 miliarde lei) diferenta dintre intinderea aratata in contract si intinderea reala nu prezinta relevanta decat daca pretul acestei diferente reprezinta cel putin a 20-a parte din pretul vanzarii.

In toate cazurile in care cumparatorul este obligat sa complineasca pretul, el are facultatea de a alege si rezolutiunea vanzarii (art.1331 C. civ.).

Document online: Contract de afiliere Referat: Contractul de donatie

- daca s-au vandut mai multe imobile cu aratarea intinderii prin acelasi contract si pret, eventualele diferente de intindere se compenseaza (de ex. un imobil este mai mare decat cum era precizat in contract, pe cand un alt imobil este mai mic).

In toate aceste cazuri cand poate solicita rezolutiunea, cumparatorul are dreptul la restituirea cheltuielilor vanzarii si chiar la daune-interese, vanzatorul fiind in culpa (art. 1332 C. civ.) ; daca cumparatorul pastreaza imobilul, este obligat sa plateasca si dobanda la suplimentul de pret pe care trebuie sa-l plateasca pentru excedentul descoperit (art. 1331 C. civ.). Actiunea pentru micsorarea sau majorarea pretului sau pentru rezolutiunea contractului este prescriptibila in termen de 1 an de la data incheierii contractului.

Odata cu bunul vandut, vanzatorul este obligat sa predea cumparatorului si fructele pe care le-a perceput dupa transferul proprietatii; el are totodata dreptul la restituirea cheltuielilor facute pentru producerea fructelor (daca a facut asemenea cheltuieli). Vanzatorul este obligat de asemenea sa predea si accesoriile bunului vandut precum si tot ce a fost destinat la uzul sau perpetuu (de ex. actiunea in revendicare sau in garantie).

Obligatia accesorie predarii. Daca lucrul vandut nu se preda cumparatorului in momentul incheierii contractului, vanzatorul este obligat sa conserve bunul pana la predare, avand in vedere ca, potrivit art. 1324 C. civ., el trebuie predat in starea in care se afla la data contractarii.Vanzatorul raspunde ca un depozitar remunerat[7] pentru pieirea sau deteriorarea bunului daca nu dovedeste existenta unei cauze straine exoneratoare de raspundere : caz fortuit, forta majora, culpa cumparatorului sau culpa unui tert pentru care el nu este tinut sa raspunda. Potrivit art. 1618 C. civ., cumparatorul trebuie sa suporte cheltuielile de conservare a bunului daca a devenit proprietar (si deci deponent) in momentul perfectarii contractului.

Sanctiunea nerespectarii obligatiei de predare a bunului. Daca vanzatorul nu isi executa total sau partial obligatia de a preda lucrul si cu toate acestea solicita plata pretului, vanzarea fiind un contract sinalagmatic, cumparatorul poate invoca exceptia de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus), fiind eliberat de obligatia de plata a pretului pana cand vanzatorul nu preda bunul ; daca nu doreste invocarea acestei exceptii sau daca a platit deja pretul, cumparatorul poate solicita instantei de judecata executarea silita in natura a obligatiei de predare prin punerea lui in posesia bunului (mai intaì cu o punere in intarziere care va avea ca efect transferul riscului pieirii bunului catre vanzator[8]) sau poate solicita rezolutiunea contractului cu daune-interese. Daca executarea silita in natura nu mai este posibila si lucrul vandut este un lucru de gen, cumparatorul poate proceda la procurarea bunului vandut de la terti pe cheltuiala vanzatorului

Actiunea in rezolutiunea vanzarii sau actiunea pentru executarea silita a obligatiei de predare sunt actiuni personale, nascute din contract, prescriptibile in termenul general de prescriptie de 3 ani care curge de la data stabilita pentru indeplinirea obligatiei de predare, iar daca nu s-a stabilit o data, termenul curge de la incheierea contractului.

De asemenea, in doctrina s-a precizat ca, in cazul in care cumparatorul a devenit proprietar in momentul perfectarii contractului, el are la indemana si actiunea in revendicare pentru obtinerea bunului[10].

Daca vanzatorul executa cu intarziere obligatia de predare, cumparatorul are dreptul la daune-interese, dar numai dupa punerea in intarziere a vanzatorului (art. 1321 C. civ.).

Obligatia de garantie. Dupa ce va fi predat bunul, vanzatorul trebuie sa-i garanteze cumparatorului posesia linistita si utila a bunului. Prevazuta de art. 1336-1352 C. civ., aceasta obligatie exista chiar daca partile nu au stipulat-o in contract si poarta denumirea de garantie legala. Obligatia de garantie a vanzatorului priveste un dublu aspect : garantia contra evictiunii si garantia contra viciilor ascunse ale bunului vandut.

a) Garantia contra evictiunii este menita sa asigure cumparatorului stapanirea linistita a bunului. Potrivit art. 1337 C. civ., "vanzatorul este de drept obligat dupa natura contractului de vanzare, a raspunde catre cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect si care n-ar fi declarate". Prin evictiune se intelege pierderea dreptului de proprietate asupra bunului, total sau partial, sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor sale de proprietar. Intr-o alta definitie data in doctrina, evictiunea consta in pierderea de catre cumparator a posesiunii sau a dreptului de proprietate asupra lucrului in tot sau in parte prin inlaturarea (impiedicarea) lui de la exercitarea atributelor acestui drept, rezultand din valorificarea de catre un tert a unui drept asupra lucrului care ar exclude dreptul cumparatorului[11]. Vanzatorul si succesorii sai trebuie sa se abtina de la orice act anterior sau posterior vanzarii de natura a ameninta drepturile sau folosinta cumparatorului sau a succesorilor sai.

Vanzatorul si succesorii sai sunt raspunzatori de evictiune nu numai fata de cumparator dar si fata de succesorii acestuia, succesori universali, cu titlu universal si cu titlu particular inclusiv succesorul cu titlu particular si cu titlu gratuit fata de care, potrivit prevederilor legale, cumparatorul nu este obligat la randul sau la garantie insa, odata cu bunul pe care l-a cumparat de la vanzator, el a dobandit si toate accesoriile acestui bun (respectiv toate drepturile si actiunile legate de acel bun) in virtutea art. 1325 C. civ., accesorii pe care le-a transmis la randul sau impreuna cu bunul subdobanditorului cu titlu gratuit (accesorium sequitur principale) .

Obligatia de garantie contra evictiunii functioneaza atat impotriva actelor provenind de la vanzator sau mostenitorii acestuia (acestia fiind obligati sa se abtina de la orice fapta care l-ar impiedica pe cumparator sa-si exercite atributele dreptului sau) cat si impotriva actelor provenite de la un tert ce valorifica un drept asupra lucrului vandut si se intalneste in toate tipurile de vanzare, fie ca este voluntara, fie silita[13]. De asemenea, vanzatorul va datora garantia pentru evictiune, astfel cum precizeaza dispozitiile art. 1337 C. civ., si pentru orice sarcina ce ar greva lucrul vandut (un contract de ipoteca, o servitute, o locatiune, un drept de uzufruct etc) si care nu a fost adusa la cunostinta cumparatorului la incheierea contractului.

In caz de pluralitate de vanzatori[14], obligatia de garantie contra evictiunii este o obligatie indivizibila (indivizibilitate naturala) daca priveste abstentiunea vanzatorilor; tot indivizibila este si obligatia de a face, respectiv de a-l apara pe cumparator in cazul in care impotriva lui exista o actiune a unui tert; in cazul in care evictiunea s-a produs, obligatia de garantie, devenita o obligatie de a da respectiv de a-l depagubi pe cumparator, este o obligatie divizibila intre vinzatori sau mostenitorii vanzatorului decedat deoarece are ca obiect o suma de bani. Astfel, cumparatorul se va indrepta cu o actiune in despagubire impotriva fiecarui vanzator/comostenitor proportional cu partea fiecaruia din bunul vandut sau, in cazul mostenitorilor, proportional cu partea ereditara din bun.

Garantia contra evictiunii rezultand din faptele vanzatorului. Prin fapt personal al vanzatorului se intelege orice act sau fapt anterior vanzarii dar tainuit fata de cumparator, ori ulterior vanzarii dar neprevazut in contract savarsit de vanzator sau de succesorii sai universali sau cu titlu universali de natura a-l tulbura pe cumparator in linistita folosinta a bunului . Vanzatorul trebuie sa se abtina de la orice act care ar provoca o tulburare materiala sau juridica dreptului de folosinta al cumparatorului; este o obligatie de a nu face ce incumba vanzatorului cat si succesorilor sai universali si cu titlu universal. Vanzatorul si succesorii sai mai sus mentionati raspund asadar in egala masura pentru o tulburare de fapt, rezultata dintr-un act material (de exemplu dupa contractare si predarea terenului vandut, il tulbura pe cumparator in folosinta acestuia, tranzitand o parte din el) cat si pentru o tulburare de drept, rezultat din emiterea unei pretentii juridice asupra lucrului (de exemplu, dupa contractare, vanzatorul invoca un drept de servitute nedeclarat si neprecizat in contract). Doctrina si practica judiciara considera o tulburare de fapt provenita de la vanzator savarsirea de catre acesta a unui act juridic precum vanzarea bunului a doua oara, dupa ce acesta formase deja obiectul unui contract de vanzare-cumparare, sau inchirierea bunului dupa ce anterior acesta formase obiectul unui contract de vanzare-cumparare[16].

Vanzatorul este obligat sa se abtina de la orice tulburare de fapt sau de drept, indiferent ca este anterioara sau posterioara vanzarii si raspunderea vanzatorului va fi angajata indiferent ca acesta a fost de buna sau de rea-credinta.

Impotriva evictiunii provenite de la vanzator, cumparatorul se poate apara printr-o exceptie personala numita exceptie de garantie : cine trebuie sa garanteze pentru evictiune nu poate sa evinga. Cum s-a precizat in doctrina, vanzatorul nu poate evinge nici daca ulterior dobandeste o noua calitate, pe care nu o avea in momentul perfectarii vanzarii[17]. Astfel, fiul lui de cujus, acceptant pur si simplu al mostenirii, cumparase de la tatal sau un imobil pe care acesta il vanduse anterior unei alte persoane, aceasta din urma netranscriindu-si dreptul dobandit. In procesul intentat de fiu contra acestui cumparator pentru lipsa transcrierii dreptului, paratul-cumparator s-a aparat invocand exceptia de garantie pe care fiul o datora in calitate de mostenitor al vanzatorului, avand asadar obligatia de a nu-l tulbura pe cumparator .

Avand un caracter patrimonial, obligatia de garantie a vanzatorului se transmite pe cale succesorala catre proprii sai mostenitori universali si cu titlu universal.

Vanzatorul nu se poate exonera totalmente de obligatia de garantie pentru tulburarile provenite din fapta sa; intocmai dupa modelul art. 1628 C. civ. francez, o asemenea clauza din conventia partilor prin care acestea inlatura obligatia de garantie a vanzatorului pentru fapte personale este lovita de nulitate absoluta (art. 1339 C. civ.).

Garantia contra evictiunii provenind din fapta unui tert. Etimologic, evictiunea inseamna pierderea dreptului cumparatorului in urma unei actiuni in justitie exercitata de un tert; in prezent, evictiunea a primit o acceptiune mai larga, astfel ca nu mai este necesara existenta unei actiuni in justitie, ci doar declansarea unei proceduri de catre un tert contra cumparatorului, daca pretentia acestuia este incontestabila si exista pentru cumparator un just fundament de a se teme de o evictiune[19]. Cat priveste evictiunea provenita de la un tert, vanzatorul raspunde daca sunt indeplinite cumulativ urmatoarele conditii: existenta unei tulburari de drept, cauza tulburarii sa fie anterioara vanzarii si cumparatorul sa nu fi cunoscut cauza evictiunii.

a) Vanzatorul raspunde numai pentru o tulburare de drept provenita din partea unui tert, nu si impotriva unei tulburari de fapt pentru care cumparatorul se poate apara singur prin intermediul mijloacelor legale ca de exemplu actiunile posesorii. O tulburare de fapt, posterioara vanzarii, nefundamentata in drept, nu poate atrage raspunderea vanzatorului, nefiindu-i imputabila acestuia.

Tulburarea de drept presupune ca tertul emite o pretentie juridica asupra lucrului, pretentie ce poate fi un drept real sau de creanta asupra bunului, cu alte cuvinte o sarcina nedeclarata ce greveaza bunul cumparatorului.Tertul se poate pretinde astfel titularul unui drept real asupra bunului, precum un drept de proprietate, un uzufruct, o servitute[20] sau chiar o ipoteca care implica riscul pierderii bunului pentru cumparator sau titularul unui drept de creanta precum dreptul de folosinta ce decurge dintr-un contract de locatiune de care cumparatorul nu a avut cunostinta la incheierea contractului sau obligatia de a plati contravaloarea imbunatatirilor aduse bunului de catre locatar si care este opozabila cumparatorului .

Va subzista obligatia de garantie a vanzatorului si in cazul in care lucrul vandut este grevat de o sarcina nedeclarata cumparatorului, dar fata de care s-au indeplinit formele de publicitate imobiliara si aceasta intrucat publicitatea vizeaza raporturile cumparatorului cu tertii si nu raporturile dintre vanzator si cumparator[22].

b) Exista obligatia de garantie a vanzatorului numai daca evictiunea are o cauza anterioara vanzarii; daca cauza tulburarii este posterioara contractarii, cumparatorul trebuie sa se apere singur in calitatea sa de proprietar care suporta riscurile.

Tulburarea trebuie sa fie imputabila vanzatorului, neexistand garantie daca tulburarea se datoreaza unui caz fortuit sau chiar culpei cumparatorului. Astfel, vanzatorul nu raspunde de evictiune daca ulterior perfectarii contractului, bunul este supus exproprierii[23]. Totodata, s-a apreciat ca uzucapiunea inceputa anterior vanzarii si finalizata ulterior nu reprezinta un caz de evictiune deoarece cumparatorul, devenit proprietar, avea posibilitatea de a intrerupe cursul prescriptiei achizitive ; totusi, si in acest caz, vanzatorul datoreaza garantie, daca implinirea cursului prescriptiei era iminenta .

c) O alta conditie necesara pentru angajarea raspunderii vanzatorului este buna credinta a cumparatorului, constand in faptul ca acesta nu a cunoscut cauza de evictiune la data incheierii contractului. Daca cumparatorul cunostea in momentul vanzarii ca o terta persoana are sau pretinde un drept asupra bunului, atunci contractul are un caracter aleatoriu, riscul este al cumparatorului si nu mai subzista obligatia de garantie.

Dovada cunoasterii cauzei de evictiune de catre cumparator in momentul contractarii trebuie facuta de vanzator. Intr-o speta, instanta de judecata s-a pronuntat in sensul respingerii actiunii introduse de cumparator pentru rezolutiunea contractului intrucat motivul invocat de acesta si anume situarea imobilului cumparat intr-o zona supusa sistematizarii, nu poate fi retinuta drept cauza de evictiune, in conditiile in care cumparatorul a cunoscut acest aspect consemnat in chiar cuprinsul contractului[26].

Asadar, pentru a fi exonerat de raspundere, vanzatorul trebuie sa dovedeasca cunoasterea efectiva de catre cumparator a cauzei de evictiune in momentul perfectarii contractului si nu doar o simpla posibilitate de cunoastere cum este cea data de exemplu de inscrierea sarcinii in registrele de publicitate imobiliara[27].

Continutul si modul de functionare a obligatiei de garantie pentru evictiune. Atata timp cat evictiunea nu s-a produs, vanzatorul este obligat sa se abtina de la orice act sau fapt care l-ar tulbura pe cumparator; este o obligatie de abstentiune, de a nu face.

Atunci cand evictiunea este pe cale sa se produca, vanzatorul trebuie sa intreprinda tot ce ii sta in putinta pentru a apara dreptul cumparatorului, obligatia vanzatorului fiind asadar o obligatie de a face. Daca cumparatorul este actionat in judecata de catre un tert in legatura cu bunul-obiect al contractului, vanzatorul poate interveni in proces pentru a-l apara pe cumparator pe calea procedurala a unei cereri de interventie accesorie; daca vanzatorul nu intervine in proces in mod voluntar, cumparatorul trebuie sa ceara introducerea sa in proces pentru a-l apara contra pretentiilor tertului, cerere pe care o face din punct de vedere procedural, pe calea unei cereri de chemare in garantie. Vanzatorul, astfel introdus in proces, va putea sa apere cu toate mijloacele de care dispune dreptul cumparatorului. Daca insa cumparatorul nu il introduce in proces pe vanzator si pierde procesul cu tertul, vanzatorul poate fi scutit de obligatia de garantie, invocand exceptia procesului rau condus si aratand ca avea mijloace pentru a apara dreptul in discutie (art. 1351 C. civ.). Nimic nu il impiedica insa pe cumparator sa isi asume acest risc[28] si sa promoveze o actiune in garantie impotriva vanzatorului, separat, pe cale principala, dupa pierderea procesului cu tertul evingator.

In situatia in care evictiunea s-a produs si tertul l-a evins pe cumparator sau pe succesorul sau, vanzatorul trebuie sa raspunda pentru paguba suferita de cumparator, urmand sa-l despagubeasca pe acesta (obligatie de a da). Raspunderea vanzatorului, respectiv intinderea obligatiei de despagubire, depinde de intinderea evictiunii suferite de cumparator.

Efectele garantiei in caz de evictiune consumata totala Daca evictiunea a fost totala, cumparatorul a pierdut in intregime dreptul de proprietate asupra bunului, contractul este rezolutionat si cumparatorul va fi despagubit, despagubiri care vor contine, potrivit art. 1341 C. civ.: a) pretul integral al bunului cumparat, suma fiind chiar cea platita de cumparator fara a fi reevaluata prin aplicarea nominalismului monetar, chiar daca a trecut o perioada de timp intre plata pretului (de catre cumparator) si rambursarea sa (de catre vanzator) si chiar daca pana la acest moment, lucrul s-a depreciat sau valoarea sa s-a redus (sau bunul chiar a pierit[29]) din cauze fortuite sau chiar din neglijenta cumparatorului ; vanzatorul nu va fi obligat la restituirea integrala a pretului, urmand sa opreasca o parte egala cu foloasele realizate, daca cumparatorul a tras foloase de pe urma stricaciunilor produse lucrului (art. 1342 si 1343 C. civ.). Restituirea integrala a pretului primit de vanzator se va face nu numai catre cumparator dar si catre un subdobanditor subsecvent, chiar daca acesta a platit pe bun un pret inferior sau superior . b) valoarea fructelor pe care cumparatorul a fost la randul sau obligat sa le restituie tertului evingator. Atata timp cat cumparatorul a fost de buna-credinta, necunoscand evictiunea, el este un posesor de buna-credinta si pastreaza fructele produse de lucru, conform art. 485 C. civ. Din momentul in care cumparatorul a cunoscut pretentiile tertului asupra lucrului, el a devenit un posesor de rea-credinta, obligat la restituirea catre tert a fructelor produse de lucru. Cum s-a precizat in doctrina, fata de vanzator, cumparatorul continua sa fie de buna-credinta, astfel ca el are dreptul la restituirea fructelor pe care a fost obligat a le restitui. c) vanzatorul este obligat si la restituirea cheltuielilor efectuate de cumparator atat in procesul cu tertul evingator cat si in procesul cu vanzatorul (daca a existat acest proces) si de asemenea cheltuielile ocazionate de perfectarea contractului de vanzare-cumparare si care au fost suportate de cumparator. d) nu in ultimul rand, vanzatorul va fi obligat sa plateasca cumparatorului daune interese daca acesta din urma a suferit un prejudiciu ce nu este acoperit prin restituirea pretului. Potrivit art. 1344 C. civ., daca la data evictiunii, bunul are o valoare superioara celei din momentul contractarii, diferenta dintre valoarea actuala a bunului si pretul platit, indiferent de buna sau reaua-credinta a vanzatorului sau de cauza sporirii valorii bunului, reprezinta daune interese pe care vanzatorul le datoreaza cumparatorului. e) in fine, vanzatorul va trebui sa-i restituie cumparatorului toate cheltuielile necesare conservarii bunului si utile (facute pentru imbunatatirea si sporirea valorii bunului) pe care cumparatorul le-a facut cu bunul precum si cheltuielile de intretinere; daca aceste cheltuieli profita tertului evingator, obligat la restituire va fi in principal tertul si numai in subsidiar vanzatorul. Intocmai ca si art. 1635 din C. civ. francez, art. 1346 C. civ. roman prevede ca daca vanzatorul a fost de rea-credinta, instrainand un bun ce nu ii apartine, el va fi obligat inclusiv la restituirea cheltuielilor voluptorii (cele facute in scop de agrement, lux sau placere) efectuate de cumparator.

Efectele garantiei in caz de evictiune partiala. Daca evictiunea este partiala, cumparatorul a pierdut o cota ideala din dreptul sau de proprietate sau o parte din lucru sau dreptul sau este grevat de o sarcina nedeclarata. In acest caz, el are dreptul de a alege intre rezolutiunea vanzarii sau mentinerea contractului si despagubiri pentru pierderea partiala suferita.

a) Rezolutiunea poate avea loc doar daca pierderea suferita are o asemenea insemnatate pentru el, incat in aceste conditii nu ar fi incheiat contractul (art.1347 C. civ.). Daca are loc rezolutiunea, cumparatorul va restitui lucrul, iar vanzatorul va fi obligat la despagubiri intocmai ca in cazul evictiunii totale.

b) Daca cumparatorul nu poate sau nu doreste sa obtina rezolutiunea vanzarii, el are dreptul de a primi de la vanzator despagubiri care vor fi echivalente cu valoarea partii pierdute prin evictiune calculate la data producerii evictiunii. Potrivit art. 1348 C. civ., vanzatoul nu poate restitui o parte din pret proportionala cu partea pierduta de cumparator, indiferent de cresterea sau scaderea valorii bunului intre cele doua momente (al contractarii si al evictiunii), ci va trebui sa restituie valoarea partii pierdute de cumparator.

In cazul in care lucrul vandut este grevat de servituti neaparente si nedeclarate la momentul contractarii, cumparatorul poate de asemenea alege intre rezolutiune (posibila atunci cand aceste servituti sunt asa importante incat cumparatorul nu ar fi cumparat daca le-ar fi cunoscut) sau mentinerea vanzarii cu daune interese, acestea urmand a fi stabilite potrivit dreptului comun (art. 1349 si 1350 C. civ.).

Prescriptia actiunii in garantie a cumparatorului. Actiunea in garantie a cumparatorului contra vanzatorului, fiind o actiune personala patrimoniala, se prescrie in termenul general de prescriptie de trei ani, potrivit art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescriptia extinctiva. Acest termen incepe sa curga de la data producerii evictiunii, pana in acest moment obligatia vanzatorului fiind conditionala, astfel ca ea va lua nastere in momentul indeplinirii conditiei.

Garantia conventionala. Dispozitiile legale care reglementeaza obligatia de garantie a vanzatorului, numita garantie de drept, nu au un caracter imperativ, ele putand fi modificate prin acordul de vointa al partilor. Potrivit art.1338 C. civ., partile, prin conventie, pot mari, micsora sau chiar sterge obligatia de garantie pentru evictiune cu anumite limite, caz in care garantia vanzatorului se va numi garantie conventionala (de fapt).

Limitele modificarii garantiei de drept privesc micsorarea si inlaturarea obligatiei vanzatorului; astfel, in ceea ce priveste obligatia de garantie pentru evictiunea provenita din faptul personal al vanzatorului, aceasta nu poate fi micsorata sau inlaturata, orice conventie contrara fiind lovita de nulitate absoluta (art. 1339 C. civ.).

Cat priveste evictiunea provenita de la un tert, clauza prin care vanzatorul ar fi exonerat total de obligatia de garantie in acest caz, este valabila, numai ca vanzatorul va fi intotdeauna obligat sa restituie pretul, detinerea lui fiind lipsita de cauza; daca insa cumparatorul a cunoscut pericolul evictiunii in momentul contractarii sau daca a cumparat pe propria raspundere, vanzatorul poate fi eliberat si de plata pretului, contractul dobandind un caracter aleatoriu in care cumparatorul si-a asumat sansa pierderii sau a castigului (art. 1340 C. civ.).

Partile sunt libere sa agraveze obligatia vanzatorului contra evictiunii, in aceasta privinta neexistand limite; spre exemplu, vanzatorul se poate obliga sa garanteze si daca evictiunea are o cauza posterioara vanzarii sau obligatia sa poate viza si o tulburare de fapt provenita de la un tert etc. Orice asemenea clauza trebuie sa fie precizata expres in contract si sa nu fie indoielnica.