CREDITUL IMOBILIAR - rolul creditului imobiliar

CREDITUL IMOBILIAR

1. Concept

Gasirea celui mai potrivit model pentru finantarea unei locuinte, a constructiei unei locuinte, este o problema majora pentru toate tarile, multe dintre acestea creand institutii specializate si circuite speciale pentru atingerea acestui scop. In cazul Romaniei, ca si in alte tari, statul a finantat in mod direct sectorul imobiliar, spre deosebire de tarile cu economii de piata dezvoltate, unde majoritatea surselor necesare finantarii acestui sector provin din economiile realizate, in mod voluntar, de catre populatie. Dezvoltarea pietei imobiliare este strans legata de conditiile macroeconomice existente la un moment dat, precum si de gradul de dezvoltare si eficienta a sistemului financiar - bancar. In Romania, principalele elemente macroeconomice de natura sa contribuie la dezvoltarea acestui sector sunt legate de puterea de cumparare redusa a populatiei si de nivelul inca foarte ridicat al dobanzilor.

Dorinta de a fi proprietar al locuintei este o caracteristica a romanilor. Astfel, conform unui studiu despre conditiile de viata in Romania, realizat de Institutul National de Statistica, 95,8% dintre locuintele din Romania sunt proprietate personala, in vreme ce 1,6% sunt locuinte inchiriate de la particulari, iar 1% inchiriate de la stat. Doar 0,2% dintre cei intervievati stau in imobile inchiriate de la societati comerciale, iar 1,4% stau in locuinte cu titlu gratuit. In aceste conditii, este cert ca cererea din partea cumparatorilor depaseste clar oferta, lucru care se reflecta in preturile de pe piata imobiliara. Scumpirea apartamentelor de bloc a generat o crestere a interesului pentru construirea de case.

Cel care intentioneaza sa apeleze la un imprumut pentru a achizitiona o locuinta trebuie sa se decida asupra tipului de credit pe care il contracteaza: imobiliar sau ipotecar. Chiar daca, teoretic cel putin, creditul ipotecar este o varianta a celui imobiliar, in oferta bancilor intre cele doua exista destule diferente. In cazul in care se doreste achizitionarea unui apartament situat intr-un bloc vechi, procedura este cea obisnuita, care include, printre altele, gasirea apartamentului, evaluarea acestuia, intocmirea documentatiei si depunerea dosarului. In cazul in care se doreste cumpararea unui apartament intr-un bloc nou, situatia este ceva mai complicata, deoarece bunul asupra caruia se instituie ipoteca nu exista, iar interesul viitorului proprietar este de a cumpara apartamentul inca din stadiul de proiect, astfel incat sa beneficieze de un discount, deloc de neglijat. De aceea, sunt importante posibilitatile pe care le ofera fiecare tip de credit.

Ambele credite, ipotecar si imobiliar, pot fi folosite pentru achizitionarea sau renovarea de locuinte. Diferentele dintre cele doua tipuri de credite sunt date de trei factori: garantia solicitata, marimea cotei finantate si asigurarile solicitate. Imprumutul ipotecar se garanteaza numai cu imobilul finantat, proprietatea viitoare care se ipotecheaza in favoarea bancii, iar cel imobiliar se poate garanta cu alte locuinte, cum ar fi proprietatea solicitantului sau a unei alte persoane sau cu depozite colaterale. Prin lege, valoarea garantiilor trebuie sa acopere 133% din valoarea finantata. In ceea ce priveste conditiile de acordare, acestea difera de la banca la banca.

Populatia cu venituri mici si sub medie trebuie sa beneficieze de formule de sprijin mai flexibile, astfel incat accesul acestor categorii de persoane la locuinte in proprietate sa fie imbunatatit. Toate guvernele au intervenit, practic, sub o forma sau alta, in dezvoltarea sectorului constructiilor de locuinte afectand fie cererea, fie oferta de pe piata si, de cele mai multe ori, chiar pe amandoua.

Interventiile directe pe pietele financiare au tendinta de a genera efecte negative, dificil de anticipat si, de aceea, ele trebuie evitate, urmand ca guvernul sa sprijine cat mai mult posibil sectorul privat, prin stabilirea unor reguli clare atat pe piata constructiilor de locuinte, cat si pe segmentul pietei financiare care sustine acest sector. Indiferent cat de mult progreseaza cadrul legislativ si de reglementare specific finantarii locuintelor, va fi nevoie de mult timp pana ce acest proces foarte complex va functiona corespunzator.

Un sistem eficient de finantare a constructiilor de locuinte, care este capabil sa ofere acces la finantarea pe termen lung, la costuri rezonabile, in moneda locala, pentru majoritatea populatiei, necesita indeplinirea unor conditii care, adeseori, depasesc sfera cadrului legislativ si de reglementare a finantarii locuintelor, si anume castigarea increderii in succesul dezvoltarii macroeconomice pe termen lung, intr-o evolutie sociala si politica pozitiva sau in mentinerea disciplinei fiscale pe termen lung.

Creditarea ipotecara se adreseaza, in cea mai mare masura, populatiei cu venituri ridicate, iar asigurarea accesului la finantarea unei paturi mai mari a populatiei ramane, in continuare, o provocare importanta. Pe langa dificultatea unui segment semnificativ al populatiei de a indeplini conditiile de solvabilitate impuse (asa-numitul indicator PTI - payment-to-income), mai exista si un alt factor restrictiv, reprezentat de insuficienta surselor de finantare pe termen lung.

Cel mai mare risc cu care se confrunta bancile in cazul creditului imobiliar este acela de imposibilitate de prezicere a evolutiei situatiei economice pe termen lung. Recent, economia mondiala s-a confruntat cu o situatie extrem de greu de anticipat chiar si de cei mai versati economisti mondiali. Este vorba despre situatia crizei ipotecare americane, unde, inainte de evenimentul din 11 septebrie 1999, dobanzile bancilor la creditele ipotecare se situau la o medie de circa 7%. In conditiile nesigurantei generale produse de atacul terorist insa, bancile au hotarat sa scada dobanziIe, pentru a da mai multa incredere oamenilor si, prin aceasta, sa impulsioneze economia. S-a ajuns astfel la dobanzi de 1 %, ceea ce a creat un avant general in contractarea de credite, chiar si in randul populatiei care nu putea, de fapt, sa si le permita. Problema a aparut insa in momentul in care aceste dobanzi, variabile fiind, au crescut apoi in functie de rata                  dobanzii de referinta, punandu-i pe multi in imposibilitatea de a plati ratele la creditele pe care le contractasera. Aceasta generala imposibilitate de plata a dus, intr-o accelerata traiectorie inversa, la o prabusire a cererii de locuinte. Ceea ce a rezultat, conform legii economice de baza a cererii si a ofertei, intr-o prabusire proportionala a preturilor la locuinte. Ca urmare a acestui eveniment economic, bancile au raportat, la nivel mondial, pierderi de pana la 400 miliarde de dolari (274,50 miliarde euro), in urma plasamentelor pe piata creditelor americane, in conditiile in care cel putin unu din patru imprumuturi ipotecare riscante este neperformant.

Rolul creditului imobiliar

In economia moderna, constructia de locuinte a devenit o industrie competitiva si o veritabila "locomotiva" a relansarii economice, din cel putin cateva motive:

- este absorbanta a fortei de munca in exces, cu o calificare redusa, contribuind la reducerea somajului;

- este putin dependenta de importuri, materiile prime facand obiectul unor industrii traditionale, cu valorificare redusa la export (ciment, cherestea, laminate, caramizi s.a.);

- efectul sau de antrenare asupra altor ramuri industriale (prelucrarea lemnului, mobila, bunuri de consum cu folosinta indelungata) contribuie la sustinerea acestora, prin relansarea cererii interne;

- produce modernizarea societatii prin modificarile in plan peisagistic si dotarea cu infrastructurile corespunzatoare.

Un sector bine reglementat al creditarii ipotecare sporeste credibilitatea si stabilitatea sistemului financiar - bancar si joaca un rol important in procesul de dezvoltare si stabilizare economica. La nivelul Europei occidentale, creditarea ipotecara este o industrie in continua dezvoltare, volumul creditelor ipotecare active dublandu-se, in termeni nominali, pana la declansarea crizei economice.

O creditare ipotecara larg raspandita va ajuta la incasarea impozitelor printr-o declarare mai completa a veniturilor populatiei. Sistemul de creditare ipotecara ofera cel mai atractiv si credibil instrument pentru ca uriasele fonduri nedepuse in sistemul bancar sa poata fi reintroduse in circuitul economic normal.

Creditul imobiliar se adreseaza populatiei in special, dar si societatilor mici si mijlocii. Categoria vizata cuprinde tinerii rezidenti cu varsta intre 25 si 34 de ani, care au salarii peste media pe economia nationala, dar care nu au reusit sa economiseasca suficient. La nivel national, persoanele ocupate cu varsta cuprinsa intre 25 si 34 de ani sunt in numar de 2,5 milioane, conform Institutului National de Statistica. Peste 58% dintre romani traiesc in locuinte care au fost construite in perioada 1940-1977, in timp ce doar 7 procente locuiesc in cladiri ridicate dupa 1989. Potrivit Institutului National de Statistica, in locuintele construite inainte de 1940, care in general se considera ca au un grad mai mare de risc in cazul unor cataclisme naturale, traieste 8% din populatie. Statul incearca sa gaseasca solutii pentru cazurile sociale si pentru chiriasii din casele nationalizate. La nivelul Capitalei exista aproape 100.000 de solicitari de locuinte, dintre care cele inregistrate la primariile de sector sunt cazuri sociale. In prezent, din totalul locuintelor existente in Romania, doar 2,7 la suta sunt alocate sectorului social. Cu toate ca populatia Romaniei este in scadere, s-a estimat un deficit de cateva milioane de locuinte la nivel national. Astfel, daca suprafata utila pe cap de locuitor in Uniunea Europena este de 36 de metri patrati, in Romania ea este de nurnai 20 de metri patrati.