Incetarea contractului de arendare

Incetarea contractului de arendare

Contractul de arendare poate inceta pentru cauze generale de incetare a contractului de locatiune (acordul partilor, desfiintarea titlului arendatorului, pieirea totala sau partiala a bunurilor arendate, reziliere pentru neexecutare de obligatii etc.).

Art. 1850 C.civ. prevede cazurile speciale de incetare a contractului "Contractul de arendare inceteaza prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendasului".

Legea arendarii reglementeaza in mod expres incetarea contractului de arenda pentru moartea uneia dintre parti, expirarea termenului de arendare si instrainarea prin acte intre vii de catre arendator a bunurilor agricole arendate.

1) Moartea uneia dintre parti

Codul civil nu prevede expres posibilitatea continuarii contractului de arendare in cazul decesului incapacitatii sau falimentului arendasului.

Nu mai putin, Legea arendarii, prevede posibilitatea continuarii contractului de arendare in cazul decesului arendatorului sau al arendasului numai daca este indeplinita conditia pusa de art. 25¹ ca "mostenitorii majori ai arendasului sau dupa caz mostenitorii proprietarului sa comunice, in scris, intentiile lor si sa obtina acordul scris al celeilalte parti in termen de 30 de zile de la data decesului".

Daca arendasul decedat are mai multi mostenitori, acestia pot conveni sa continue in comun exploatarea bunurilor agricole arendate de autorul lor sau pot sa desemneze pe unul dintre ei sa continue exploatarea acestor bunuri.

In lipsa acordului, mostenitorii proprietarului sa desemneze pe unul dintre ei mostenitorii arendorului sa continue contractul de arendare.

Mostenitorii arendatorului ori ai arendasului, dupa caz, au obligatia ca in 30 de zile sa incunostiinteze consiliul local cu privire la noile parti in contractul de arendare.

Solutia legii speciale este justificata de ratiunile economice ale continuarii ciclului agricol, care ar putea fi intrerupt in cazul mortii arendasului sau arendatorului, si care ar putea compromite rezultatul activitatii agricole.

2) Expirarea duratei contractului

Contractul de arendare se reinnoieste de drept, pentru aceeasi durata, daca niciuna dintre parti nu a comunicat cocontractului, in scris, refuzul sau cu cel putin 6 luni inainte de expirarea termenului, iar, in cazul terenurilor cu destinatie agricola, cu cel putin un an.

Daca durata contractului de arendare este de un an sau mai scurta, termenele de refuz al reinnoirii prevazute la alin. (1) se reduc la jumatate (art. 1848 C.civ.).

Codul civil paraseste sistemul de reinnoire al contractului de arendare prin acordul partilor, si nu de drept, prevazut de art. 12 din Legea arendarii.

Contractul poate inceta si inainte de a se ajunge la termen, prin acordul partilor (mutuus dissensus) (art. 12 alin. 3).

Cu acordul scris al arendatorului, arendasul poate sa cesioneze contractul de arendare sotului coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau descendentilor sai care au implinit varsta majoratului.

Arendasul are drept de preemptiune cu privire la bunurile agricole arendate in cazul in care arendatorul doreste sa vanda aceste bunuri, care se exercita potrivit art. 1730-1739 din codul civil.