Obligatiile reale - obligatiile scriptae in rem, obligatiile propter rem sau ob rem

Obligatiile reale definesc sau reprezinta o categorie juridica intermediara drepturilor reale si drepturilor de creanta. Ele constau in anumite indatoriri, prevazute expres de lege sau stabilite prin acte juridice, a caror existenta este determinata, de regula, de faptul stapanirii unui anumit bun. Aceste obligatii se caracterizeaza printr-o opozabilitate mai mare decat drepturile de creanta si mai restransa decat drepturile reale. Asa fiind, respectarea lor se impune tuturor succesorilor celui obligat initial, inclusiv succesorilor cu titlu particular; ele se transmit odata cu bunul^[1].

Ideea de opozabilitate largita a obligatiilor reale trebuie sa fie inteleasa in sensul ca ele pot fi opuse nu numai debitorului initial ci si altor persoane care dobandesc ulterior un drept real, detentia precara sau posesia asupra unui bun. Dupa cum s-a aratat, "sfera persoanelor la care se raporteaza obligatia ramane invariabil aceeasi, fiindca vechiul proprietar, care a instrainat lucrul, este complet liberat, iar actualul detinator este debitor exclusiv din cauza si numai pe perioada de timp cat se afla in raport direct cu lucrul" .

Prin urmare, obligatiile reale difera de obligatiile civile corelative drepturilor de creanta (care sunt opozabile doar debitorului initial si succesorilor universali sau cu titlu universal) prin aceea ca sunt opozabile atat debitorului initial, cat si dobanditorilor ulteriori si succesivi ai bunului in legatura cu care s-a nascut obligatia^[3].

Obligatiile reale sunt de doua feluri: obligatii scriptae in rem sau opozabile tertilor si obligatii propter rem.

A. Obligatiile scriptae in rem . Aceste obligatii, numite uneori obligatii reale, iar alteori obligatii opozabile tertilor, sunt corelative unor drepturi de creanta si strans legate de stapanirea unui bun de catre o alta persoana decat proprietarul ori titularul unui alt drept real principal asupra acelui bun. O astfel de obligatie este cea prevazuta in art.1441 C.civ., care dispune: "Daca locatorul vinde lucrul inchiriat sau arendat, cumparatorul este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, intrucat a fost facuta prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu data certa, afara numai cand desfiintarea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut in insusi contractul de locatiune"^[5]. Cu alte cuvinte, cel care dobandeste proprietatea asupra unui bun inchiriat ori arendat are obligatia sa respecte contractul de inchiriere sau, dupa caz, de arendare si sa asigure locatarului ori arendasului folosinta sau exploatarea acelui bun pana la implinirea termenului de inchiriere sau arendare. Proprietarul actual al bunului este tert in raport cu partile contractului de inchiriere sau arendare. Cu toate acestea, el este tinut de obligatiile rezultate din contractul incheiat de fostul proprietar al bunului inchiriat sau arendat si apoi instrainat inainte de expirarea inchirierii. De aceea, se spune ca asemenea obligatii sunt opozabile tertilor, pentru simplul motiv ca orice dobanditor al bunului inchiriat sau arendat trebuie sa respecte contractul incheiat de antecesorul sau, devenind locator sau arendator . Suntem in prezenta unei obligatii reale, deoarece se transmite fara nici o alta formalitate la dobanditorul cu titlu particular al bunului inchiriat sau arendat . Ori, obligatiile personale se transmit exclusiv la dobanditorul sau succesorul universal sau cu titlu universal.

Un alt caz de obligatie scriptae in rem sau opozabila tertilor este cel cuprins in prevederile art.77 alin (1) si (2) din Titlul VI al Legii nr. 99/1999, potrivit caruia in cazul executarii silite a bunului asupra caruia s-a constituit o garantie reala mobiliara si asupra caruia creditorul nu are o detentie precara, partile pot conveni ca debitorul sa pastreze bunul in calitate de locator, acest drept fiind opozabil oricarui tert dobanditor al bunului.

In acest caz este vorba de o relatie de la particular la general fata de dispozitiile art. 1441 C.Civ., consecinta fiind ca locatiunea in favoarea debitorului trebuie sa fie respectata de subdobanditorii bunului mobil obiect al garantiei reale mobiliare farasa fie necesara cerinta unui act autentic sau a datei certe asa cum cere art.1441 C.Civ.

B. Obligatiile propter rem sau ob rem Sunt indatoriri pozitive (de a face) sau negative (de a nu face) care 'decurg din stapanirea unor bunuri' si 'obliga numai in legatura cu acele bunuri, adica propter rem'^[8]. Fiind accesorii ale stapanirii unui anumit bun, ele se transmit o data cu bunul, fara a fi nevoie de nici o formalitate speciala de publicitate sau inscriere in cartea funciara.

In ce priveste sfera obligatiilor propter rem, in doctrina juridica s-au exprimat doua opinii: una restrictiva, conform careia obligatiile reale sunt accesorii exclusiv drepturilor reale^[9]; alta extensiva, potrivit careia aceste obligatii sunt accesorii stapanirii unor bunuri, chiar daca cel care exercita stapanirea nu este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real .

In literatura de specialitate^[11] si-a facut loc ideea potrivit careia drepturile reale dezmembraminte ale dreptului de proprietate (uzufruct, uz, servitute, etc) presupun, asemanator intrucatva drepturilor de creanta, un raport intre doua patrimonii si anume cel al creditorului si cel al debitorului (binomul nudul-proprietar-titularul al dreptului real dezmembramant al dreptului de proprietate) doar regimul obligatiilor diferind de cel al obligatiilor corelative unor drepturi personale. Astfel, obligatia este corelativa unui drept real, meritandu-si numele de obligatie reala sau propter rem.

Spre deosebire de obligatia corelativa unui drept personal, unde debitorul se afla in imposibilitate de a-si abandona executarea obligatiei asumate fara consimtamantul creditorului, titularul unui drept real poate sa isi abandoneze unilateral dreptul. Pe cale de consecinta si obligatia reala de care era tinut nu isi mai produce efectele fata de el^[12]. Obligatia personala greveaza intreg patrimoniul debitorului in virtutea gajului general al creditorilor, in timp ce obligatia propter rem greveaza doar bunul si il urmareste indiferent in al carui patrimoniu se afla.

Fara indoiala ca cele mai multe obligatii propter rem sunt accesorii unui drept real. De aceea, se poate afirma ca ele sunt reversul medaliei drepturilor reale. Drepturile reale confera titlurilor o suma de prerogative si avantaje, iar obligatiile propter rem sunt sarcini care greveaza si chiar limiteaza aceste drepturi.

Analiza: Contract de garantie Lucrare: Contracte civile speciale - contractul de vanzare cumparare

Obligatia propter rem din sarcina proprietarului unui bun asupra caruia s-a constituit o servitute sau un uzufruct este mult mai precisa decat obligatia generala si negativa de a nu impiedica exercitiul unui drept real dezmembramant al dreptului de proprietate si consta nu in simpla opozabilitate a uzufructului fata de nudul-proprietar, ci de a nu aduce atingere sau a paraliza exercitiul dezmembramantului . Obligatia despre care discutam se transmite la un avand-cauza cu titlu particular de plin drept, prin simplul fapt al transmiterii catre avandul cauza a calitatii de proprietar a autorului sau.

La fel cum proprietarul este tinut de o obligatie reala fata de titularul dreptului real constituit asupra bunului, si acesta din urma este tinut de asemenea de o obligatie reala fata de proprietar care nu numai ca se transmite de plin drept succesorilor in drepturi (cu exceptia dezmembramintelor incesibile) dar poate sa dispara din patrimoniul debitorului in cazul renuntarii la dreptul real. Spre deosebire de obligatia propter rem a proprietarului fata de titularului unui dezmembramant care este o obligatie negativa, obligatia propter rem a titularului dreptului real altul decat proprietatea este adesea o obligatie de a face .

Dar indiferent de faptul ca sunt sau nu accesorii drepturilor reale, aceste obligatii sunt prevazute de lege sau stabilite prin acte juridice pentru ratiuni bine determinate, cum ar fi: utilizarea completa a unui bun, exploatarea rationala sau conservarea unor calitati ale unor bunuri importante; existenta si desfasurarea raporturilor de buna vecinatate dintre proprietarii unor bunuri; protectia unor bunuri de importanta nationala etc.

Obligatiile propter rem, dupa izvorul lor, pot fi legale si conventionale.

Obligatiile propter rem legale sunt prevazute expres de lege si se clasifica in pozitive (facere) si negative (non facere)^[15]. Dintre acestea exemplificam urmatoarele:

a) obligatiile prevazute de art.74, art.80-83 din Legea nr.18/1991^[16] in sarcina detinatorilor de terenuri: de a cultiva terenurile; de a conserva calitatile productive ale solului; de a executa lucrari de imbunatatiri funciare; de combatere a daunatorilor si bolilor la culturi; de a permite efectuarea lucrarilor de regularizare a scurgerii apelor pe versanti si de corectare a torentilor in scopul apararii lucrarilor de irigatii, indiguiri, desecari, a lucrarilor de acumulare si a altor lucrari etc.;

b) obligatiile prevazute de art.15 alin.1 si 2 din Legea nr.103/1996 a fondului cinegetic si a protectiei vanatului^[17] in sarcina detinatorilor de terenuri pe care se arondeaza fonduri de vanatoare, cum sunt: sa permita exercitarea vanatorii si aplicarea masurilor de protectie a vanatului; sa permita deplasarea instalatiilor si amenajarilor vanatoresti provizorii; sa ia masuri pentru protectia vanatului si a mediului sau de viata etc .;

c) obligatia de granituire reglementata de art. 584 C.civ., unde se dispune: "Orice proprietar poate indatora pe vecinul sau la granituirea proprietatii lipite cu a sa; cheltuielile granituirii se vor face pe jumatate";

d) obligatia de a contribui la cheltuielile de intretinere si construire a zidului comun prevazuta de art.592 C.civ., care dispune:"Reparatiunea si recladirea zidului comun sunt in sarcina tuturor devalmasilor si in proportie cu dreptul fiecaruia";

e) obligatiile reglementate in Codul civil ca fiind servituti naturale sau servituti legale^[19] servitutea distantei plantatiilor, servitutea negativa de vedere, servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea de trecere sau a locului infundat;

f) obligatiile reale accesorii dreptului de uzufruct^[20] obligatia de a face inventarul si a constata starea imobilelor; obligatia de a face reparatiile de intretinere; obligatia de a achita sarcinile anuale ale fondului; obligatia de a contribui la plata datoriilor etc .

g) obligatia propter rem instituita in mod indirect de art. 494 C.civ. in sarcina proprietarilor initiali sau actuali care, invocand accesiunea, opteaza pentru pastrarea lucrarii, de a achita contravaloarea lucrarii asupra constructiei edificate de constructorul de buna-credinta si a celui de rea-credinta.

Obligatiile propter rem conventionale se nasc din acordul de vointa. Asa cum s-a aratat in literatura de specialitate, o astfel de obligatie este aceea pe care 'si-o asuma proprietarul unui fond aservit, cu ocazia constituirii unei servituti de trecere, de a efectua lucrarile necesare exercitiului normal al servitutii^[23]', prin derogare de la prevederile art.620 C.civ. Aceasta obligatie este propter rem, deoarece se va transmite, ca un accesoriu a fondului aservit, la toti dobanditorii succesivi, fara a fi necesara o noua conventie in acest sens si fara nici o alta formalitate.

Nasterea de obligatii propter rem prin conventia partilor este posibila si in cazul constituirii altor servituti. Astfel, art.631 C.civ. prevede ca partile pot conveni, prin titlul de constituire a unei servituti sau ulterior, ca lucrarile necesare pentru exercitarea acesteia sa se faca pe cheltuiala proprietarului aservit. In caz contrar, aceste lucrari cad in sarcina proprietarului fondului dominant.

Subliniem insa ca obligatiile conventionale propter rem corelative unei servituti sunt intotdeauna pozitive^[24] adica de a face, spre deosebire de cele izvorate din lege, care pot fi pozitive (facere) sau negative (non facere).