Efectele contractului de locatiune de lucruri

Efectele contractului de locatiune de lucruri

Obligatiile locatorului

Locatorul este tinut, potrivit art. 1786 C.civ., chiar fara vreo stipulatie expresa in contract:

a) sa predea locatarului bunul dat in locatiune;

b) sa mentiona bunul in stare corespunzatoare de folosinta pe toata durata locatiunii;

c) sa asigure locatarului linistita si utila folosinta a bunului pe tot timpul locatiunii.

1) Locatorul este obligat sa predea bunul dat in locatiune in starea de intrebuintare corespunzatoare destinatiei pentru care a fost inchiriat, fiind obligat sa faca toate reparatiile necesare in acest scop.

Locatorul este obligat sa predea bunul in stare corespunzatoare, impreuna cu toate accesoriile acestuia.

Bunul va fi predat imediat dupa incheierea contractului, daca nu s‑a stipulat un alt termen de predare, si la locul unde se gasea in momentul contractarii, in lipsa de conventie contrara.

Cheltuielile predarii sunt in sarcina locatorului.

Daca locatorul nu isi indeplineste obligatia de predare a bunului, locatarul are optiune intre a cere prin intermediul instantei judecatoresti fie predarea silita, fie rezilierea contractului pentru neexecutare, cu daune-interese.

Fireste, daca locatorul cere chiria fara a fi predat bunul, locatarul se poate apara invocand exceptia de neexecutare.

2)Locatorul este obligat sa mentina bunul in stare sa poata servi intrebuintarii pentru care a fost inchiriat.

Locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare pe toata durata locatiunii conform destinatiei stabilite prin contract, sau, in lipsa, potrivit celei prezumate dupa anumnite imprejurari, cum ar fi natura bunului, destinatia sa anterioara ori cea potrivit careia locatarul il foloseste.

Sunt in sarcina locatarului reparatiile locative, a caror necesitate rezulta din folosinta obisnuita a bunului.

Daca, dupa incheierea contractului, se iveste nevoia unor reparatii care sunt in sarcina locatorului, iar acesta din urma, desi incunostintat, nu incepe sa ia de indata masurile necesare, reparatiile pot fi facute de locatar. In acest caz, locatorul este dator sa restituie, in afara sumelor avansate de locatar, dobanzi socotite de la data efectuarii cheltuielilor.

In caz de urgenta, locatarul poate instiinta pe locator si dupa inceperea reparatiilor, dobanzile la sumele avansate neputand curge decat de la data instiintarii (art. 1788 C.civ.).

3) Locatorul este obligat sa asigure locatarului linistita si utila folosinta a bunului pe durata locatiunii (obligatia de garantie).

A. Locatorul este obligat sa intreprinda tot ceea ce este necesar pentru a asigura in mod constant locatarului folosinta linistita a bunului, fiind dator sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni o asemenea folosinta (art. 1789 C.civ.).

a. Tulburarile de fapt

Locatorul este obligat sa nu il tulbure prin faptul sau personal pe locatar in timpul locatiunii (obligatie de a nu face).

In aceasta ordine de idei, locatorul nu poate schimba, in timpul locatiunii, forma lucrului inchiriat sau destinatia sa.

Nu este considerata o tulburare a folosintei lipsirea partiala de folosinta a lucrului inchiriat locatarului, determinata de efectuarea unor reparatii urgente, ce nu pot fi amanate pana la terminarea contractului. Daca lipsa de folosinta este mai mare de 40 de zile, chiria va fi diminuata in functie de durata si de proportia lipsei de folosinta a lucrului.

Daca reparatiile determina imposibilitatea pentru locatar si familia sa de a locui (deci il lipseste total de folosinta lucrului), acesta poate cere rezilierea contractului.

Locatorul nu este tinut sa-l garanteze pe locatar de tulburarea cauzata prin fapta unui tert care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afara numai daca tulburarile incepute inaintea predarii bunului impiedica pe locatar sa-l preia; caz in care locatarul poate cere o scadere proportionala a chiriei. Daca tulburarea este atat de grava incat, daca ar fi cunoscut-o locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul, in conditiile legii.

Aceasta nu il impiedica pe locatar sa se apere in nume personal impotriva tulburarii de fapt a tertului, folosind actiunile posesorii prevazute de art. 949-951 C.pr.civ.

b) Tulburarile de drept

Daca un tert pretinde vreun drept asupra bunului dat in locatiune, locatorul este dator sa-l apere pe locatar chiar si in lipsa unei tulburari de fapt. Daca locatarul este lipsit in tot sau in parte de folosinta bunului, locatorul trebuie sa-l despagubeasca pentru toate prejudiciile suferite din aceasta cauza (art. 1794 alin. (1) C.civ.).

Indiferent de gravitatea tulburarii, daca i-a comunicat-o locatorului, fara ca acesta sa o inlature de indata, locatarul poate cere o scadere proportionala a chiriei. Daca tulburarea este atat de grava incat, daca ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul in conditiile legii.

Locatarul care, la incheierea contractului, cunostea cauza de evictiune nu are dreptul la daune interese.

Daca locatarul este chemat in judecata de un tert care pretinde un drept asupra bunului inchiriat, inclusiv un drept de servitute, si exista riscul pierderii, in tot sau in parte, a folosintei bunului, el are dreptul sa ceara introducerea in proces a locatorului, in conditiile Codului de procedura civila (art. 1795 alin. (1) C.civ.)

Locatarul va fi tinut sa il despagubeasca pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicarii tulburarii de catre locatar. El nu va fi insa tinut la despagubiri daca dovedeste ca locatorul nu ar fi avut castig de cauza sau ca, avand cunostinta de tulburare, nu a actionat.

Eseu: Protocolul in afaceri Proiect: Primii pasi in afaceri

Daca locatarul nu il instiinteaza pe locator despre tulburare si este evins, in actiunea de regres introdusa de locatar impotriva sa, locatorul se va putea apara si obtine exonerarea de raspundere invocand exceptio mali procesus, adica dovedind ca, daca ar fi fost anuntat despre proces si ar fi intervenit, ar fi avut mijloacele necesare pentru respingerea actiunii tertului.

Obligatia de incunostiintare a locatorului functioneaza si in cazul in care are loc o tulburare de fapt. In acest caz, locatarul este obligat sa il anunte pe locator in termen util, astfel incat acesta sa nu piarda termenul pentru promovarea unei actiuni posesorii impotriva tertului uzurpator.

In aceste cazuri, locatarul va putea fi obligat la daune-interese pentru incalcarea obligatiei de "a apara bunul inchiriat impotriva uzurparilor si de a-l instiinta pe locator despre acestea".

B. Locatorul este obligat sa asigure locatarului utila folosinta a bunului pe tot timpul locatiunii si sa il garanteze pe locatar contra tuturor viciilor bunului inchiriat ori arendat.

Locatorul garanteaza contra tuturor viciilor lucrului care impiedica sau micsoreaza folosirea lui, chiar daca nu le-a cunoscut la incheierea contractului si fara a tine seama daca ele existau dinainte ori au survenit in cursul locatiunii.

Locatorul nu raspunde pentru viciile care erau aparente la data incheierii contractului. Cu toate acestea, locatorul poate fi obligat la despagubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzeaza vietii, sanatatii sau integritatii corporale a locatarului (art. 1790 C.civ.).

Daca locatorul nu inlatura viciile in cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scadere proportionala a chiriei. In cazul in care viciile sunt atat de grave incat, daca le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul in locatiune, el poate rezilia contractul, in conditiile legii.

Atunci cand aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat si la daune-interese, in afara de cazul cand dovedeste ca nu le-a cunoscut si ca, potrivit imprejurarilor, nu era dator sa le cunoasca.

Dispozitiile privitoare la garantia contra viciilor ascunse se aplica si atunci cand bunul dat in locatiune nu corespunde calitatilor convenite de catre parti.

Cu alte cuvinte, locatorul va raspunde fata de locatar pentru viciile ascunse ale lucrului care il fac impropriu intrebuintarii pentru care a fost contractat.

Locatorul nu va raspunde pentru viciile ascunse care fac incomoda folosinta, dar va raspunde pentru cele care micsoreaza folosinta in asemenea masura, incat locatarul nu ar fi contractat sau ar fi platit un pret mai mic. Gravitatea viciilor este o chestiune de fapt lasata la aprecierea instantei.

Intrucat locatorul are obligatia de a garanta folosinta utila a lucrului pe toata durata contractului, el va raspunde pentru viciile ascunse ale lucrului, indiferent daca acestea existau in momentul incheierii contractului sau au aparut ulterior si, de asemenea, indiferent daca a fost de buna-credinta (nu le-a cunoscut) sau a fost de rea-credinta (le-a cunoscut, dar nu le-a comunicat locatarului).

Locatarul poate, in cazul descoperirii viciilor ascunse, sa ceara fie o reducere proportionala a chiriei, fie rezilierea contractului cu daune-interese, indiferent daca locatorul a fost de buna-credinta sau de rea-credinta.

Obligatia de garantie a locatorului poate fi modificata prin conventia partilor fie in sensul agravarii, fie in sensul limitarii sau inlaturarii ei.

Nu este valabila insa o clauza de exonerare sau de limitare a raspunderii pentru faptul personal al locatorului.

Clauza de exonerare sau de limitare a raspunderii are ca obiect daunele-interese, dar nu il poate impiedica pe locatar sa ceara rezilierea totala a contractului, intrucat contractul fiind cu executare succesiva, incasarea chiriei trebuie sa fie justificata de asigurarea folosintei linistite si utile a lucrului.

Obligatiile locatarului

Locatarul are urmatoarele obligatii principale:

a) sa ia in primire bunul dat in locatiune;

b) sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract;

c) sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta;

d) sa restituie bunul la incetarea, din orice cauza, a contractului de locatiune (art. 1796 C.civ.).

1) Obligatia locatarului de a lua in primire bunul dat in locatiune.

Corelativ cu obligatia de predare a bunului dat in locatiune, locatarul are obligatia sa ia in primire acest bun, a carei folosinta reprezinta pentru el cauza obligatiei de a plati chiria.

Locatarul va lua in primire bunul dat in locatiune conform unui proces-verbal cu descrierea bunului si a accesoriilor sale, dupa verificarea starii sale de functionare, conform destinatiei bunului stabilite in contract sau prezumate dupa natura bunului, destinatia sa anterioara sau cea potrivit careia locatarul il foloseste.

2) Plata chiriei trebuie sa fie facuta in cuantumul si la termenele stipulate in contract.

In lipsa de stipulatie contrara, locatarul este obligat sa plateasca chiria la termenele stabilite potrivit uzantelor.

Daca nu exista uzante si in lipsa unei stipulatii contrare, chiria se plateste dupa cum urmeaza:

a) in avans pentru toata durata contractului, daca aceasta nu depaseste o luna;

b) in prima zi lucratoare a fiecarei luni, daca durata locatiunii este mai mare de o luna, dar mai mica de un an;

c) in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata locatiunii este de cel putin un an (art. 1797 C.civ.).

Contractele de locatiune incheiate in forma autentica, precum si cele incheiate prin inscris sub semnatura privata si inregistrate la organele fiscale constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract.

Plata chiriei este cherabila (se face la domiciliul locatarului), si in principiu conjuncta in caz de pluralitate de locatari, in afara de stipulatie contrara.

In cazul neplatii chiriei, locatorul fie poate cere executarea ei, fie rezilierea contractului.

Daca chiria trebuie platita anticipat, locatorul poate refuza, pe calea exceptiei de neexecutare, predarea lucrului dat in locatiune.

Creanta locatorului pentru plata chiriei este privilegiata asupra tuturor mobilelor locatarului aflate in casa in masura in care poate exercita un drept de retentie asupra acestora, cat timp acest drept subzista (art. 2339 C.civ.).

Dovada platii chiriei se face prin chitanta eliberata de locator. Chitanta este opozabila tertilor chiar daca nu are data certa. Plata chiriei facuta vechiului proprietar este descarcatoare de obligatie (valabila) in cazul in care acesta nu il incunostiinteaza pe locatar despre vanzare.

3) Obligatia locatarului de a folosi bunul luat in locatiune cu prudenta si diligenta potrivit destinatiei sale.

Locatarul este obligat sa foloseasca bunul luat in locatiune cu prudenta si diligenta, potrivit destinatiei stabilite prin contract sau, in lipsa, potrivit celei prezumate dupa anumite imprejurari, cum ar fi natura bunului, destinatia sa anterioara ori cea potrivit careia locatarul il foloseste (art. 1799 C.civ.).

Daca locatarul modifica bunul ori ii schimba destinatia sau daca il intrebuinteaza astfel incat il prejudiciaza pe locator, acesta din urma poate cere daune-interese si, dupa caz, rezilierea contractului.

Locatarul este obligat, sub sanctiunea platii de daune-interese si a suportarii oricaror alte cheltuieli, sa notifice de indata locatorului necesitatea efectuarii reparatiilor care sunt in sarcina acestuia din urma.

In lipsa de stipulatie contrara, reparatiile de intretinere curenta sunt in sarcina locatarului.

Daca in timpul locatiunii bunul are nevoie de reparatii care nu pot fi amanate pana la sfarsitul locatiunii sau a caror amanare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrangerea necesara a locatiunii cauzata de aceste reparatii.

Daca, totusi, reparatiile dureaza mai mult de zece zile, pretul locatiunii va fi scazut proportional cu timpul si cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.

Daca reparatiile sunt de asa natura incat, in timpul executarii lor, bunul devine impropriu pentru intrebuintarea convenbita, locatarul poate rezilia contractul.

Locatarul este obligat sa permita examinarea bunului de catre locator la intervale de timp rezonabile in raport cu natura si destinatia bunului, precum si de catre cei care doresc sa-l cumpere sau, care, la incetarea contractului, doresc sa-l ia in locatiune, fara insa ca prin aceasta sa i se cauzeze  o stanjenire nejustificata a folosintei bunului (art. 1804 C.civ.).

4) La incetarea locatiunii, locatarul este obligat sa restituie bunul luat in locatiune in starea in care l-a primit, in afara de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii.

Pana la proba contrara, locatarul este prezumat ca a primit bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare potrivit destinatiei stabilite.

Restituirea bunurilor mobile luate in locatiune se face in locul in care au fost predate (art. 1821 C.civ.).

Locatarul raspunde pentru degradarea bunului inchiriat in timpul folosintei sale, inclusiv cea cauzata de incendiu, daca nu dovedeste ca a survenit fortuit (art. 1822 C.civ.).

El raspunde inclusiv pentru degradarea cauzata de membrii familiei sale, de sublocatarul sau, ca si de fapta altor persoane carora le-a ingaduit in orice mod folosirea, detinerea sau accesul la bun.

Locatorul are dreptul de a parasi lucrarile adaugate si autonome efectuate asupra bunului pe durata locatiunii si nu poate fi obligat la despagubiri decat daca locatarul a efectuat lucrarile cu acordul prealabil al locatarului.

Daca lucrarile au fost efectuate fara acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege sa ceara locatarului aducerea bunului in starea initiala, precum si plata de despagubiri pentru orice paguba ar fi cauzata bunului de catre locatar.

In cazul in care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, in niciun caz, dreptul de retentie.

Dispozitiile art. 1788 alin. (3) si (4) privind reparatiile facute de locatar in locul si in contul locatorului, raman aplicabile.1

5) Locatarul este dator sa apere lucrul inchiriat contra uzurparilor, adica impotriva oricaror tulburari de fapt sau de drept provocate de un tert in legatura cu proprietatea sau posesia lucrului.

In acest scop, in caz de tulburare, locatarul este dator sa instiinteze pe locator in termenul fixat pentru judecarea actiunii tertului uzurpator.

In cazul in care isi incalca aceasta obligatie, locatarul raspunde pentru despagubiri si cheltuieli de judecata.

Obligatia locatarului de a apara lucrul inchiriat si de a-l instiinta pe locator priveste orice fel de uzurpare (tulburare), atat de drept, cat si de fapt. In consecinta, raspunderea lui va fi angajata in toate cazurile de incalcare a obligatiei de aparare a lucrului dat in locatiune.

Locatarul se poate apara si personal impotriva tulburarilor de fapt provocate de un tert folosind in acest scop actiunile posesorii.