IULIUS MALL CLUJ - contract de Inchiriere

Iulius Mall CLUJ

- si -

Contract de Inchiriere

a unui Spatiu Inchiriat in Iulius Mall Cluj Romania

PREZENTUL CONTRACT DE INCHIRIERE ("Contractul") este incheiat la data de 02 februarie 2010, intre:

1.        S.C. IULIUS MALL CLUJ S.R.L., o societate infiintata conform legilor romane, cu sediul social in Cluj-Napoca, str. Al. Vaida-Voievod, nr. 53-55, cladirea II, etaj II, judetul Cluj, inregistrata la Registrul Comertului sub numarul J 12/1094/2006, cod de inregistrare in scopuri de TVA RO 18528158, avand contul nr. RO22 BACX 0000 0000 3358 0254, deschis la UniCredit Tiriac Bank Sucursala Cluj-Napoca, reprezentata de Dl. Iulian Adrian Dascalu, in calitate de Administrator ("Locatorul"); si

2.        [ ] S.R.L./S.A. o societate infiintata conform legilor romane, cu sediul social in [ ], str. [ ], nr. [ ], blocul [ ], scara [ ], etajul [ ],sectorul/judetul [ ], cod postal [ ], inregistrata la Registrul Comertului sub numarul [ ], cod de inregistrare in scopuri de TVA [ ], avand contul nr. , deschis la ,[Sucursala/Agentie ___], reprezentata de Dl./D-na [ ], in calitate de [ ] ("Locatarul");

Preambul

A.         Avand in vedere ca Locatorul este proprietarul si operatorul unor centre comerciale din Romania;

Avand in vedere ca Locatarul doreste sa inchirieze un spatiu comercial in cadrul Iulius Mall Cluj;

C. Avand in vedere ca Partile doresc sa incheie prezentul Contract in termenii si conditiile de mai jos;

PARTILE CONVIN, avand in vedere cele anterior mentionate si termenii si conditiile mentionate mai jos, dupa cum urmeaza:

CAPITOLUL 1. OBIECTUL CONTRACTULUI

1.1           Locatorul inchiriaza Locatarului spatiul comercial amplasat in cadrul Iulius Mall Cluj individualizat prin codul [ ], avand o suprafata de [ ] ("Spatiul Inchiriat") identificat in Anexa I la prezentul Contract, in schimbul respectarii de catre Locatar a prevederilor prezentului Contract (inclusiv obligatiile de plata si la cele cu privire la Garantie).

1.2           Spatiul Inchiriat va fi folosit numai pentru desfasurarea obiectului de activitate convenit, respectiv: [________]. Obiectul de activitate se va desfasura exclusiv sub marca/denumirea: [ ].

1.3           Locatorul se angajeaza sa transfere Locatarului posesia Spatiului Inchiriat, asa cum se va constata prin Procesul verbal de predare a Spatiului Inchiriat. Prin semnarea Procesului verbal de predare a Spatiului Inchiriat, Locatarul confirma acceptarea si preia Spatiul Inchiriat impreuna cu, daca este cazul, lucrarile executate pana in acel moment de catre Locator. Prin derogare de la oricare prevederi din prezentul Contract: (i) in cazul in care Locatarul nu se prezinta la data si ora indicate de catre Locator prin Notificarea cu privire la predarea Spatiului Inchiriat pentru a prelua Spatiul Inchiriat, Spatiul Inchiriat se va considera a fi fost predat de catre Locator la acea data; si (ii) in cazul in care Locatorul a predat Spatiul Inchiriat Locatarului si nu s-a incheiat niciun Proces verbal de predare a Spatiului Inchiriat, se va considera ca Spatiul Inchiriat a fost predat Locatarului de la data la care Locatarul are acces in Spatiul Inchiriat.

1.4           La data inaugurarii Spatiului Inchiriat, topograful Locatorului sau o alta persoana desemnata de Locator, va masura suprafata exacta a Spatiului Inchiriat in prezenta reprezentantilor desemnati ai Partilor. Spatiul Inchiriat va fi masurat conform standardelor de masurare ale Asociatiei Proprietarilor si Managerilor de Cladiri (engl.: Building Owners and Managers Association) (BOMA), aprobate de BOMA in data de 7 iunie 1996. In urma masuratorii, se va intocmi un Proces Verbal de Masurare a Spatiului Inchiriat.

1.5           Toate obligatiile de plata care se stabilesc in functie de suprafata Spatiului Inchiriat vor fi stabilite in conformitate cu masuratorile efectuate conform Clauzei 1.4 de mai sus. Cand se vor constata diferente in plus, se va modifica in mod corespunzator Contractul, prin act aditional, in sensul reajustarii suprafetei locative supuse inchirierii, Locatarul avand obligatia ca in termen de 10 de zile sa plateasca diferentele corespunzatoare privind sumele ce trebuie achitate in avans cu titlu de chirie si Garantie, iar cand se vor constata diferente in minus, se va modifica in mod corespunzator contractul, prin act aditional, in sensul reajustarii suprafetei locative supuse inchirierii.

CAPITOLUL 2. TERMENUL CONTRACTULUI

2.1.       Prezentul Contract se incheie pe o perioada de [____], incepand cu data de pana la data de (Termenul), cu drept de reinnoire daca pe perioada Termenului nu au existat conflicte intre Locator si Locatar si daca acesta din urma a respectat toate clauzele contractului de inchiriere si cu conditia acceptarii reinnoirii de catre Locator.

2.2.      Locatarul trebuie sa solicite in scris Locatorului reinnoirea contractului de inchiriere cu 120 de zile inainte de incetarea lui, iar Locatorul se va pronunta in urmatoarele 15 zile de la data primirii solicitarii Locatarului.

2.3.      Daca Locatorul decide reinnoirea contractului de inchiriere, va inmana Locatarului noul contract in care poate propune clauze noi sau diferite de cele anterioare. Semnarea noului contract de catre ambele Parti are ca efect reinnoirea locatiunii. Reinnoirea contractului de inchiriere nu constituie o obligatie a Locatorului si intre Partile acestui Contract nu opereaza relocatiunea tacita.

CAPITOLUL 3. INAUGURAREA SPAȚIULUI INCHIRIAT

3.1. La data de (Data Inaugurarii), Locatarul va deschide publicului Spatiul Inchiriat echipat si dotat in mod corespunzator, in conformitate cu Proiectul de amenajare al Locatarului avizat de Locator si aprovizionat cu stocul necesar de marfuri pentru desfasurarea obiectului de activitate convenit, stoc necesar de marfuri care va fi mentinut pe intregul Termen al Contractului. Locatarul va fi singurul responsabil pentru obtinerea si mentinerea in vigoare pentru intreg Termenul, pe propria cheltuiala, a tuturor autorizatiilor, avizelor, permiselor necesare sau care ar putea fi necesare sau pe care ar fi prudent sa le obtina pentru deschiderea si functionarea Spatiului Inchiriat in scopul desfasurarii obiectului de activitate, a activitatilor comerciale si/sau ale activitatilor Locatarului in Spatiul Inchiriat.

3.2.      Data Inaugurarii va putea fi devansata, cu conditia ca Locatarul sa fi indeplinit toate conditiile si obligatiile stabilite pentru deschiderea Spatiului Inchiriat. In acest sens, Locatarul va notifica Locatorului, cu minim o zi inainte, noua Data a Inaugurarii. Pe cale de consecinta, toate referirile din Contract la Data Inaugurarii vor fi considerate ca fiind facute la noua  Data a Inaugurarii.

CAPITOLUL 4. OBLIGATIILE DE PLATA

Locatarul are obligatia de a plati Locatorului Chiria, Costurile de Marketing, Taxele pentru Servicii, Utilitatile, Taxa Tehnica si celelalte sume descrise in prezentul Contract.

4.1. Chiria

4.1.1. Chiria va fi datorata lunar de catre Locatar, incepand cu Data Inaugurarii, dupa cum urmeaza:

(i)        Chiria de Baza este de [ ] EUR /luna/mp din Spatiul Inchiriat, la care se adauga TVA, rezultand o chirie lunara de baza de [ ] EUR, la care se adauga TVA.;

si

(ii)       Chiria Procentuala calculata si datorata lunar in functie de procentul de % din cifra de afaceri lunara aferenta vanzarilor realizate in cadrul Spatiului Inchiriat, denumit in continuare baza de calcul procentual. Chiria procentuala reprezinta cuantumul diferentei dintre valoarea bazei de calcul procentual pentru luna anterioara lunii in care se calculeaza chiria si cea a Chiriei de Baza pentru luna anterioara lunii in care se calculeaza chiria. In cazul in care cuantumul bazei de calcul procentual este mai mic decat Chiria de Baza, Locatarul datoreaza doar Chiria de Baza. Pentru calculul Chiriei Procentuale se va face conversia cifrei de afaceri lunare realizate in cadrul Spatiului Inchiriat pe baza unui curs mediu RON/EURO, calculat prin efectuarea unei medii aritmetice a cursurilor BNR din luna respectiva.

4.1.2. Ajustarea si Renegocierea Chiriei de Baza

4.1.2.1 Chiria de Baza va fi majorata automat in fiecare an, incepand cu anul calendaristic urmator Datei Inaugurarii, la data de 1 martie a fiecarui an prin aplicarea Indicelui Rezultat, fara vreo solicitare suplimentara din partea Locatorului si fara vreo modificare in scris a prezentului Contract. Indicele Rezultat va fi inmultit cu Chiria de Baza, iar suma rezultata va deveni noua Chirie de Baza care va fi aplicabila timp de un an pana la urmatoarea data cand se determina Indicele Rezultat (in data de 1 martie a urmatorului an calendaristic). O astfel de ajustare nu va produce insa o Chirie de Baza mai mica decat Chiria de Baza pentru luna anterioara datei de 1 martie cand Indicele Rezultat devine aplicabil. In cazul in care Locatorul calculeaza Indicele Rezultat mai tarziu de 1 martie a anului respectiv, noua Chirie de Baza va fi datorata incepand cu data de 1 martie a anului respectiv. Noua Chirie de Baza va fi platita de catre Locatar incepand cu primele Zile de Plata ce vor urma dupa data la care Locatorul a calculat noua Chirie de Baza, impreuna cu diferenta pozitiva dintre noua Chirie de Baza si Chiria de Baza datorata pentru luna anterioara datei de 1 martie, inmultite cu numarul de luni cuprinse intre 1 martie a anului respectiv si sfarsitul lunii in care s-a calculat noua Chirie de Baza.

4.1.2.2 Prin Indicele Rezultat se intelege valoarea determinata anual prin impartirea Indicelui Armonizat al Preturilor de Consum din Zona Euro ("HICP") publicat de EUROSTAT aplicabil pentru luna decembrie a anului anterior anului in curs (Ia) la Indicele de baza, ce reprezinta Indicele publicat de EUROSTAT pentru luna decembrie a anului calendaristic ce precede anul pentru care se calculeaza coeficientul aplicabil pentru luna decembrie a anului anterior anului in curs (Ib). Pentru primul Indice Rezultat, Indicele de Baza va fi Indicele publicat si cunoscut pentru luna Datei de Inaugurare.

4.1.2.3    Incepand cu cel de-al treilea an din Termen, Chiria de Baza pentru Spatiul Inchiriat se va renegocia, fara posibilitatea diminuarii acesteia, pentru restul Termenului. Renegocierea Chiriei de Baza pentru restul Termenului va avea loc cu cel putin 60 de zile inainte de expirarea celui de-al doilea an al Termenului.  In cazul in care Partile nu ajung la nicio intelegere privind Chiria de Baza pentru restul Termenului in termen de 60 de zile inainte de expirarea celui de-al doilea an al Termenului, Locatarul va datora, incepand cu cel de-al treilea an al Termenului, o Chirie de Baza majorata cu 30% fata de Chiria de Baza aplicabila in ultima luna a celui de-al doilea an al Termenului. Dupa renegocierea Chiriei de Baza conform prevederilor prezentei clauze, ajustarea Chiriei de Baza conform prevederilor Clauzei 4.1.2.1 de mai sus se va face luand in considerare Chiria de Baza renegociata conform prezentei clauze.

4.1.3 Stabilirea si plata Chiriei Procentuale

4.1.3.1 In scopul stabilirii Chiriei Procentuale, Locatarul are obligatia de a prezenta Locatorului urmatoarele documente contabile: la data de 10 a fiecarei luni pentru luna anterioara, rapoartele fiscale lunare ale caselor de marcat ce inregistreaza vanzarile din cadrul Spatiului Inchiriat, iar la data de 25 a fiecarei luni, balanta analitica de verificare a lunii precedente. In plus, in primele 2 saptamani dupa inchiderea anului financiar al Locatarului, dar nu mai tarziu de data de 1 mai a fiecarui an, Locatarul va furniza Locatorului urmatoarele: o declaratie a cifrei de afaceri pentru anul calendaristic anterior, certificata de catre un auditor sau un expert contabil independent. Locatorul are dreptul de a solicita Locatarului orice alte documente ce vin in completarea documentelor contabile mentionate mai sus, iar Locatarul va prezenta aceste documente in termen de 5 zile de la solicitarea scrisa a Locatorului. In cazul in care Locatarul nu prezinta la termenele stabilite prin Contract toate documentele mai sus mentionate, acesta datoreaza, cu titlu de daune, o suma echivalenta cu dublul Chiriei lunare de baza, ce va fi platita in termen de 5 zile de la data emiterii facturii de catre Locator.

4.1.3.2 Locatarul declara si garanteaza ca declaratiile, datele si documentele furnizate conform Clauzei 4.1.3.1 de mai sus vor fi corecte, exacte si complete. In cazul unor dubii ale Locatorului cu privire la acuratetea si corectitudinea valorii inregistrate a vanzarilor Locatarului, Locatorul poate, la propria discretie, sa ceara efectuarea unui audit al documentelor financiare si contabile ale Locatarului in legatura cu activitatea desfasurata de catre Locatar in cadrul Spatiului Inchiriat, audit care se va efectua de catre un auditor independent numit de catre Locator. In scopul efectuarii acestui audit, Locatarul este obligat sa puna, in timp util, la dispozitia auditorului Locatorului informatiile complete si corecte solicitate de acesta. In cazul in care rezultatul auditului efectuat arata ca cifra de afaceri prezentata de Locatar a fost sub-evaluata, Locatarul va suporta costul acestui audit efectuat de catre Locator, diferenta de Chirie Procentuala rezultata in urma auditului si penalitatile egale cu dublul diferentei de Chirie Procentuala rezultata in urma auditului.

4.1.3.3 Chiria Procentuala pentru luna in curs se va plati de catre Locatar in Zilele de Plata imediat urmatoare sfarsitului lunii in curs.

4.2 Avansul

4.2.1 Locatarul va plati in avans, la data semnarii prezentului Contract, Chiria de Baza pentru __ (___) luni, suma ce va fi dedusa din primele luni de plata a Chiriei de Baza.

4.3. Costurile de Marketing

4.3.1 Locatarul va participa anual, la datele comunicate de Locator, la cel putin 5 campanii promotionale organizate de catre Locator pentru stimularea vanzarilor, sprijinind in acest fel activitatea de publicitate pe care Locatorul o organizeaza in beneficiul locatarilor sai. Valoarea Costurilor de Marketing pentru fiecare campanie este datorata anual si este de ____Eur (fara TVA)/campanie , pentru primul an. In plus, Locatarul va plati anual o taxa de decorare in valoarea de ____ Eur (fara TVA)/mp, pentru primul an. Atat Costurile de Marketing, cat si taxa de decorare vor fi anual majorate cu 10% fata de sumele datorate in anul anterior. Aceasta majorare va fi calculata si aplicata de catre Locator incepand cu anul contractual urmator calculat de la Data Inaugurarii. Prin derogare de la alte prevederi contractuale, Costurile de Marketing si taxa de decorare se vor achita de catre Locatar in termen de 5 zile de la data emiterii facturii de catre Locator.

Proiect: Tactici catre o confruntare directa - tactici razboinice Proiect: Negocierea - forma de comunicare in relațiile umane

4.4 Taxele pentru Servicii

4.4.1 Locatarul are obligatia de a achita lunar catre Locator ca Taxa pentru Servicii cota-parte revenind Locatarului din toate costurile asumate de catre Locator in vederea intretinerii, reparatiilor, inlocuirilor, imbunatatirilor, functionarii, conducerii, administrarii si asigurarii acelor portiuni din Iulius Mall Cluj care tin de responsabilitatea Locatorului, inclusiv, dar fara a se limita la costurile totale de operare, reparare, inlocuire, zugravire, mentinere a sigurantei, iluminare, asigurarea curateniei, amenajare a peisajului, administrare si plata a asigurarilor, costuri generate in conformitate cu legile guvernamentale, reguli si reglementari si, in plus la aceste costuri si cheltuieli, o taxa de management de 15% din toate costurile/cheltuielile suportate de catre Locator pentru intretinerea si functionarea Iulius Mall Cluj. Cota-parte revenind Locatarului va fi stabilita pausal, cu luarea in calcul a totalului suprafetelor inchiriate in Iulius Mall Cluj, mai putin suprafata destinata spatiilor de depozitare.

4.5 Utilitatile

4.5.1 Pentru Spatiul Inchiriat, Locatarul poate incheia contracte direct cu furnizorii de utilitati dupa cum urmeaza: (i) in ceea ce priveste serviciile de telecomunicatii, cu Furnizorii de Servicii agreati de catre Locator; (ii) in ceea ce priveste celelalte servicii si utilitati, cu aprobarea prealabila scrisa a Locatorului. In cazul in care Locatarul incheie contracte directe cu Furnizorii de Servicii, Locatarul va plati direct Furnizorilor de Servicii toate sumele datorate pentru Utilitatile furnizate. Aceste contracte vor intra in vigoare nu mai tarziu de Data Inaugurarii. Plata Utilitatilor va fi datorata de la data la care furnizarea unor astfel de Utilitati va incepe, iar acestea vor fi platite in conformitate cu termenii contractului pentru utilitati relevant.

4.5.2 In cazul in care nu se incheie un contract direct intre Locatar si Furnizorii de Servicii, Locatarul va avea obligatia de a rambursa Locatorului, in fiecare luna pentru luna precedenta, in primele Zile de Plata dupa emiterea de catre Locator a facturii, sumele platite de catre Locator pe baza tarifelor percepute de Furnizorii de Servicii pentru consumul de apa, electricitate si alte utilitati in sau din Spatiul Inchiriat, fara adaugarea de catre Locator a vreunui comision, pe baza: (i) datelor rezultate ca urmare a citirii contoarelor instalate in acest scop, sau (ii) calculelor realizate cu buna credinta de catre Locator, in functie de caracteristicile tehnice ale echipamentelor, aparatelor si/sau instalatiilor Locatarului care sunt deservite de aceste Utilitati.

CAPITOLUL 5. PREVEDERI GENERALE CU PRIVIRE LA PLATI

5.1 Locatorul va emite facturile pentru plata Chiriei (precum si pentru orice alte plati in baza prezentului Contract, inclusiv, dar fara a se limita la Taxele pentru Servicii) intre zilele de 15 si 20 ale fiecarei luni, daca in Contract nu se prevede o alta data.Obligatia Locatorului de a emite factura (facturile) va fi considerata a fi indeplinita si in cazul in care Locatorul a emis o factura pro-forma. In cazul in care Locatarul a efectuat plata pe baza facturii pro-forma emise de Locator, Locatorul va emite facturile fiscale corespunzatoare in termen de 10 zile de la incasarea platii.

5.2 In fiecare luna, Locatorul va factura urmatoarele, in cazul in care nu se prevede altfel in prezentul Contract:

(i)         Chiria de Baza pentru luna urmatoare;

(ii)        Chiria Procentuala pentru luna precedenta;

(iii)       Utilitatile pentru luna precedenta;

(iv)       Taxele pentru Servicii pentru luna precedenta;

(v)        alte plati datorate, dupa caz.

5.3 Locatarul are obligatia de a plati Locatorului Chiria de Baza, Chiria Procentuala, Taxele pentru Servicii si Utilitatile, lunar, cel mai tarziu in perioada dintre zilele de 20 si 25 ale fiecarei luni (Zilele de Plata).Orice plata in baza prezentului Contract va fi considerata efectuata in momentul in care suma respectiva a fost creditata in contul bancar al Locatorului.

5.4 Locatarul va plati TVA-ul aplicabil, in conformitate cu reglementarile aplicabile in Romania, corespunzator tuturor sumele platibile de catre Locatar in baza prezentului Contract. Pentru clarificare, in fiecare caz in care Locatarul este obligat sa plateasca o suma de bani in baza prezentului Contract, aceasta suma va fi privita ca excluzand orice TVA platibil in legatura cu aceasta (adica, sumei specificate i se va adauga TVA la facturare).

5.5 Locatarul nu va aplica nicio compensare, deducere, reducere sau recalculare la care ar putea avea dreptul (sau la care considera ca ar avea dreptul) pentru a diminua sumele de plata in baza prezentului Contract.

5.6 Toate sumele datorate de Locatar Locatorului in baza prezentului Contract sunt exprimate in EUR, moneda care va constitui baza calcularii acestora. Moneda de plata pentru toate aceste sume va fi RON, iar sumele de plata vor fi calculate la rata de schimb RON/EUR a Bancii Nationale a Romaniei aplicabila la data la care sunt emise facturile. De la data la care legislatia romana va permite efectuarea platilor in EUR, toate sumele datorate de Locatar Locatorului in baza prezentului Contract vor fi platite fie in RON fie in EUR, dupa cum va indica Locatorul la propria sa discretie.

CAPITOLUL 6. GARANȚIA

6.1 In vederea garantarii indeplinirii de catre Locatar a tuturor obligatiilor ce ii revin din sau in relatie cu prezentul Contract, Locatarul constituie in favoarea Locatorului o Garantie sub forma unui depozit in numerar ("Depozitul"). Depozitul va fi constituit pentru o valoare egala cu Chiria de Baza, plus o suma egala cu valoarea TVA-ului aferent sumei anterior mentionate, calculate pentru Spatiul Inchiriat pentru o perioada de 2 (doua) luni. Depozitul va fi constituit la data incheierii Contractului pentru suma de [va rugam introduceti suma]. Depozitul nu va fi purtator de dobanda in favoarea Locatarului. Partile agreeaza ca la data semnarii prezentului Contract, Locatarul va emite si va preda Locatorului un bilet la ordin pentru o suma egala cu Depozitul, bilet la ordin ce va avea scadenta in 5 (cinci) zile de la data semnarii Contractului. In vederea constituirii Depozitului, la scadenta biletului la ordin, Locatorul va trage valoarea acestuia si va constitui Depozitul. 

6.2 Depozitul va fi suplimentat pe perioada Termenului Contractului pentru a acoperi orice indexare sau majorare a Chiriei de Baza. Locatarul va suplimenta Depozitul in termen de 3 (trei) Zile Lucratoare de la data la care indexarea/majorarea Chiriei de Baza devine aplicabila.

6.3 Locatorul are dreptul ca, in orice moment, si fara notificarea prealabila a Locatarului, sa retraga, direct din Depozit, orice suma datorata si neachitata de Locatar Locatorului in baza prezentului Contract sau prin lege (incluzand, dar fara a se limita la Chirie, Taxele pentru Servicii, alte costuri si cheltuieli datorate de Locatar in baza Contractului, penalitati, dobanda, despagubiri/daune pentru orice incalcare a Contractului).

6.4 Locatarul are obligatia de a se asigura ca valoarea Depozitului este in permanenta egala cu valoarea indicata la Clauza 6.1, astfel cum a fost indexata/majorata, daca este cazul. In acest scop, in cazul in care Locatorul efectueaza trageri din Depozit, Locatarul are obligatia ca in termen de 3 (trei) Zile Lucratoare de la data notificarii cu privire la aceasta retragere, adresata de catre Locator Locatarului, sa plateasca Locatorului (pentru Depozit) diferenta pana la valoarea indicata la Clauza 6.1 (astfel cum a fost indexata/majorata, daca este cazul).

6.5 In termen de 2 (doua) luni de la incetarea/expirarea Contractului, Locatorul va restitui Locatarului Depozitul, dupa deducerea tuturor sumelor pe care Locatorul este, va fi sau ar putea fi indreptatit sa le deduca. Locatorul nu va fi obligat sa restituie Depozitul atat timp cat Locatarul isi incalca orice obligatii contractuale sau daca Locatorul are vreo pretentie impotriva Locatarului.

CAPITOLUL 7. DREPTURI SI OBLIGATII CONTRACTUALE

7.1 Obligatiile Locatorului sunt:

a)       Cu conditia achitarii de catre Locatar a tuturor sumelor datorate conform Contractului si respectarii tuturor celorlaltor obligatii contractuale si legale pe care le are, Locatorul va asigura Locatarului folosinta linistita si utila a Spatiului Inchiriat.

b)       Sa predea Locatarului Spatiul Inchiriat pe baza de proces verbal, anexa la Contract.

c)        Sa asigure folosirea libera a cailor de acces la Spatiul Inchiriat.

d)       Sa asigure contra cost utilitatile aferente spatiilor comune, din care se enumera cu caracter exemplificativ: climatizare, energie electrica si termica, apa, canal, telefonie, paza, servicii de intretinere, intretinere parcari, reparatii, preluare gunoi, deratizare, salubrizare, taxe de service, intretinere echipamente, utilaje si dotari, costul materialelor de curatenie, deszapezire, impozite, taxe si asigurari etc.

e)       Sa asigure paza Iulius Mall Cluj dupa orele de program si ordinea publica in timpul programului de functionare.

7.2            Obligatiile Locatarului sunt:

a)       Locatarul se obliga sa finalizeze lucrarile de amenajare si sa puna Spatiul Inchiriat in exploatare, conform proiectului preliminar de amenajare si dotare avizat de catre Locator, la Data Inaugurarii. Locatarul va pregati, pe cheltuiala sa, proiectul de amenajare (planuri, desene si specificatii detaliate ale propunerilor sale privind amenajarea spatiului), precum si orice alte asemenea documente si informatii pe care Locatorul le va cere. Locatarul va achita o taxa de 180 EURO (fara TVA), reprezentand contravaloarea serviciilor de verificare si avizare a proiectului de amenajare de catre arhitectul autorizat al Locatorului, in termen de 5 zile de la data emiterii facturii de catre Locator. In caz de intarziere in plata taxei de verificare si avizare, se vor percepe penalitati de 1% pentru fiecare zi de intarziere. Locatarul raspunde pentru orice problema tehnica legata de executia lucrarilor de amenajare si de incidentele provocate de acestea.

b)       In cazul in care Locatarul doreste ca, pe parcusul derularii contractului, sa efectueze lucrari de reamenajare, va formula o cerere scrisa de aprobare a intreruperii activitatii in Spatiul Inchiriat. Locatarul va efectua lucrarile aprobate in scris de Locator in perioada prevazuta in aprobare.

c)        Locatarul este obligat sa isi desfasoare activitatea continuu, respectand cu strictete programul de functionare al Iulius Mall Cluj, asa cum va fi anuntat si afisat.

d)       Sa foloseasca magazinul inchiriat numai conform destinatiei contractuale, fiind totodata cu desavarsire interzisa folosirea locatiei in scopul stabilirii sediului principal al Locatarului sau al unei alte societati comerciale, precum si a sediului unor filiale, sedii secundare - sucursale, reprezentante, agentii, asocieri, parteneriate ori alte entitati cu sau fara personalitate juridica, cu exceptia punctului de lucru.

e)       Sa efectueze reparatiile ce-i incumba. Locatarul va suporta costurile pastrarii locatiei si a anexelor in buna ordine, in bune conditii, va asigura reparatiile, curatenia si siguranta acestora, inclusiv inlocuirea echipamentelor, a elementelor de amenajare si a geamurilor sparte (cu sticla de aceeasi marime si calitate.

f)        Sa plateasca sumele de bani datorate in baza Contractului la termenele si in conditiile stabilite prin prezentul Contract.

g)       Sa respecte normele sanitare si igienice, normele de paza contra incendiilor si de protectie a mediului inconjurator, in conformitate cu toate dispozitiile legale in vigoare, pe toata perioada derularii Contractului.

h)       Sa se abtina de la orice activitate care tulbura sau limiteaza buna folosire a spatiilor comune si a magazinelor invecinate si sa efectueze operatiunile de aprovizionare numai prin spatiile special amenajate si indicate in Ghidul Chiriasului.

i)         Sa protejeze Spatiul Inchiriat si bunurile sale contra efractiei in timpul programului de activitate.

j)         Sa nu aplice pe vitrinele magazinului materiale publicitare sau alte afise, indiferent de natura lor, fara a avea acordul departamentului de marketing a Iulius Mall Cluj.

k)       Sa predea Spatiul Inchiriat la incetarea Contractului, indiferent de cauzele care au condus la incetare. Toate amenajarile, investitiile si dotarile (cu exceptia mobilierului) raman castigate Locatorului fara o alta plata.

l)         Locatarul are obligatia de a folosi numai sistemul propriu de sonorizare al IULIUS MALL Cluj.

m)     Sa comercializeze in Spatiul Inchiriat numai categoriile de marfuri mentionate in Contract, sub sanctiunea rezilierii acestuia.

n)       Sa respecte si sa indelineasca intocmai toate obligatiile asumate conform prezentului Contract.

o)       Locatarul va contracta si va mentine in vigoare pe toata durata de valabilitate a contractului de inchiriere, pe cheltuiala sa, o asigurare care sa cuprinda urmatoarele riscuri minimale:

Raspunderea civila generala fata de terte persoane: sumele pe care Locatarul este obligat sa le plateasca cu titlu de dezdaunare si cheltuieli de judecata pentru prejudicii aduse tertelor persoane prin vatamare corporala sau deces ori avarierea sau distrugerea unor bunuri apartinand tertilor, decurgand dintr-un eveniment produs din culpa Locatarului.

Asigurarea bunurilor pe care Locatarul le detine in proprietate, folosinta sau custodie impotriva riscurilor:

a) incendiu, trasnet, explozie, cadere de corpuri pe cladirea asigurata, ploaie torentiala inclusiv efectele indirecte ale acesteia, grindina, inundatie, furtuna, uragan, cutremur de pamant, prabusire sau alunecare de teren, greutatea stratului de zapada sau de gheata, avalansa de zapada;

b) corpuri casabile (variatii de temperatura, accidente de orice fel - inclusiv prin actiunea animalelor, vandalism fara efractie);

c) furt prin efractie sau acte de talharie;

d) avarii accidentale produse la instalatiile de gaze, apa, canal sau incalzire centrala;

e)          pagube provocate de greve, revolte si tulburari civile.

Raspunderea locativa a Locatarului fata de proprietarul cladirii.

p)       Locatarul se obliga sa faca dovada constituirii asigurarii si mentinerii in vigoare a asigurarii mentionate anterior.

q)       Incepand cu cel de-al doilea an al Termenului, Locatarul va avea un nivel anual de vanzari de minim [ ] EUR/metru patrat (fara TVA).

7.3            Alte drepturi si obligatii

7.3.1       Cu conditia achitarii de catre Locatar a tuturor sumelor datorate conform Contractului si respectarii tuturor celorlaltor obligatii contractuale si legale pe care le are, Locatarul se va bucura de folosinta linistita si utila a Spatiului Inchiriat pe durata Termenului, dar numai in limitele obiectului de activitate convenit.

7.3.2       Locatarul se va conforma, pe durata Termenului, cu prevederile Ghidului Chiriasului. Partile iau la cunostinta faptul ca Locatorul va avea dreptul sa modifice unilateral Ghidul Chiriasului fara aprobarea prealabila scrisa a Locatarului. Ghidul chiriașului, impreuna cu Ghidul Criteriilor de Design (Fișa specificațiilor Tehnice) vor fi predate de catre Locator Locatarului la momentul semnarii prezentului contract, pe baza de proces verbal de predare-primire.

7.3.3       Urmatoarele drepturi sunt rezervate Locatorului si persoanelor sale autorizate: (i) de a ridica schele in scopul efectuarii de reparatii, modificari, renovari etc., chiar daca aceste schele pot restrictiona temporar accesul la Spatiul Inchiriat sau utilizarea acestuia; si (ii) de a monta in exteriorul Spatiului Inchiriat (dar nu intr-o maniera care sa impiedice accesul la Spatiul Inchiriat) orice elemente pe care Locatorul le considera a fi necesare sau potrivite, incluzand, dar fara sa se limiteze la, ecrane si panouri publicitare si promotionale, denumiri ale corpurilor de cladire, iesiri in caz de incendiu, panouri si semne informative, insule/chioscuri sau alte articole sau structuri de o natura similara, antene de televiziune si cabluri, suporturi de iluminat public (cu lampile atasate), scaune, suporturi pentru plante, denumiri de strazi, ceasuri, automate de produse si cosuri de gunoi.

7.3.4       Locatorul poate, cu o notificare prealabila de 15 de zile si fara vreo alta aprobare a Locatarului, grupa, diviza sau reloca locatarii si spatiile inchiriate din Iulius Mall Cluj (inclusiv Locatarul sau Spatiul Inchiriat) cu scopul de a extinde, moderniza si creste vanzarile sau traficul de clienti din cadrul Iulius Mall Cluj sau pentru orice alt motiv comercial. Locatorul are dreptul sa construiasca, extinda, modifice, intretina, repare sau inlocuiasca orice parte (parti) din Iulius Mall Cluj si orice alte cladiri adiacente ale Locatorului, fara nicio aprobare din partea Locatarului. In perioada de realizare a acestor operatiuni, functionarea magazinului amplasat in Spatiul Inchiriat va fi intrerupta daca este necesar. In cazul intreruperii functionarii magazinului, Locatarul nu datoreaza Chirie, pe durata realizarii lucrarilor de catre Locator.

7.3.5       Locatorul are dreptul de a pune la dispozitia tuturor clientilor Iulius Mall Cluj si de a promova in toate materialele de marketing Cecurile Cadou Iulius Mall Cluj. Daca este cazul, Cecurile vor fi distribuite tuturor clientilor interesati prin intermediul Centrului Informational al Iulius Mall Cluj.

7.3.6       Locatarul are obligatia sa deduca valoarea Cecului Cadou Iulius Mall Cluj din pretul produselor si/sau serviciilor solicitate de clienti. Valoarea totala a produselor si/sau serviciilor solicitate nu poate fi mai mica decat valoarea nominala a Cecului. In cazul in care valoarea totala a produselor si/sau serviciilor solicitate depaseste valoarea nominala a Cecului, restul de suma va fi achitat Locatarului de catre clientii acestuia. Posesorul unui Cec poate achizitiona produse si/sau servicii in schimbul acestuia, numai din unul si acelasi magazin. Valoarea nominala a unui Cec nu este divizibila intre mai multe magazine. In cazul in care clientul detine mai multe Cecuri si doreste sa utilizeze toate acele Cecuri in magazinul Locatarului, Locatarul are obligatia de a accepta Cecurile si de a vinde clientului produsele si/sau serviciile solicitate.Echivalentul valorii nominale totale ale Cecurilor utilizate de clienti pentru achizitionarea de produse si/sau servicii va fi rambursat Locatarului in aceeasi zi de catre Centrul Informational pe baza Cecului.

7.3.7       Cecurile Cadou Iulius Mall Cluj vor avea un termen de valabilitate pana la expirarea caruia clientii Iulius Mall Cluj vor avea dreptul sa achizitioneze produse si/sau servicii in schimbul acestora. Cecurile depuse dupa expirarea termenului de valabilitate nu vor mai fi valabile, iar clientii respectivi vor fi invitati de personalul Locatarului sa se adreseze Centrului Informational pentru a primi informatii suplimentare in acest sens. Nu pot fi admise Cecuri deteriorate sau Cecuri ale caror serii numerice sau holograme nu corespund sau care nu au semnatura reprezentantului Locatorului sau stampila Locatorului sau prezinta defecte in legatura cu elementele de identificare.

7.3.8       In cazul in care clientul inainteaza reclamatii referitoare la maniera in care Locatarul isi furnizeaza serviciile in legatura cu Cecul Cadou Iulius Mall Cluj, dupa inregistrarea solicitarii, Administratia Mall-ului va desfasura investigatii, iar in cazul in care se concluzioneaza ca reclamatia este justificata, Administratia Mall-ului va intocmi un proces verbal care ii va fi imediat comunicat Locatarului. Locatarul va datora o despagubire in valoare de 10% din valoarea nominala a Cecurilor cu privire la care a fost inregistrata reclamatia, despagubire ce va fi achitata de catre Locatar pe baza facturii emise de Locator.

7.3.9       Locatorul are un privilegiu asupra tuturor bunurilor din Spatiul Inchiriat care sunt proprietatea Locatarului (denumite in continuare "Obiectul Privilegiului"). Locatorul poate retine si/sau exercita dreptul sau legal de retentie asupra oricarui Obiect al Privilegiului, in cazul in care Locatarul incalca prezentul Contract. In situatia in care Contractul este reziliat ca urmare a unui Caz de Nerespectare a Obligatiilor de catre Locatar, Locatarul nu va avea dreptul de a ridica/lua bunurile din Spatiul Inchiriat fara acordul scris expres al Locatorului. Locatorul are dreptul, iar Locatarul se angajeaza sa indeplineasca oricare si toate formalitatile solicitate de Locator pentru inregistrarea privilegiului sau in Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare.

7.3.10    Locatarul nu va cesiona (total sau partial) niciunul din drepturile, privilegiile, obligatiile sau puterile pe care le are in baza prezentului Contract si nu va subinchiria (total sau partial) sau imparti posesia sau va permite ocuparea in totalitate sau a unei parti din Spatiul Inchiriat, fara consimtamantul prealabil scris al Locatorului.

7.3.11    Locatorul isi rezerva dreptul de a cesiona/nova prezentul Contract sau oricare dintre drepturile sale, inclusiv creantele pe care urmeaza sa le primeasca in baza acestui Contract, catre orice terta parte (parti) fara consimtamantul sau notificarea prealabila a Locatarului. Prin prezenta, Locatarul consimte neconditionat la aceasta viitoare cesionare/novare a Contractului si este de acord ca, daca este cazul, Locatorul va fi complet eliberat de toate obligatiile ce-i revin in temeiul prezentului Contract, iar aceste obligatii ii vor reveni cesionarului.

7.3.12    La cesionarea/novarea prezentului Contract de catre Locator, Garantia va fi transferata automat catre cesionar. Prin prezenta, Locatarul consimte neconditionat la acest transfer, iar, daca legea o impune, Locatarul este de acord sa incheie orice document (consimtamant, luare la cunostinta sau orice alt document) si sa indeplineasca toate cerintele legale necesare ce-i revin, pentru a valida acest transfer.

7.3.13 Locatarul va pregati, pe propria cheltuiala si propriul risc, Proiectul de Amenajare al Locatarului, precum si orice alte documente si informatii pe care Locatorul le poate solicita cu privire la Lucrarile Locatarului, fiind singurul responsabil pentru efectuarea tuturor masuratorilor necesare in vederea intocmirii Proiectului de Amenajare, Locatorul neavand nicio responsabilitate in acest sens, si le va furniza Locatorului pentru aprobarea scrisa (o astfel de aprobare nu va fi retinuta sau intarziata in mod nerezonabil). Aprobarea de catre Locator a Proiectului de Amenajare al Locatarului nu constituie si nu va fi in niciun caz interpretata drept o confirmare, consimtamant, constatare sau declaratie din partea Locatorului ca Proiectul de Amenajare al Locatarului este conform cu legile si reglementarile aplicabile ori cu orice Autorizatii ale Locatarului solicitate sau necesare. Pentru clarificare, Partile convin asupra faptului ca Lucrarile Locatarului, Proiectul de Amenajare al Locatarului, Obiectul de Activitate si orice alte reparatii, modificari sau lucrari efectuate sau supervizate de catre Locatar sunt facute de catre Locatar pe riscul, raspunderea si costurile proprii.

7.3.14 Locatarul va instala semnalistica numai in conformitate cu Specificatiile Tehnice si numai cu acordul scris al Locatorului. Locatarul va include in Proiectul de Amenajare al Locatarului toate propunerile legate de semnele publicitare. Pe parcursul Termenului, Locatarul va instala semne publicitare numai cu acordul scris prealabil al Locatorului. Locatarul va fi raspunzator de: (i) obtinerea tuturor autorizatiilor si permiselor in legatura cu montarea si instalarea semnalisticii (semnelor publicitare) si va suporta toate cheltuielile (inclusiv orice fel de taxe, impozite, comisioane, indiferent daca acestea sunt in sarcina Locatarului sau a Locatorului), cu privire la obtinerea si mentinerea acestora in vigoare pe toata durata mentinerii semnalisticii (semnelor publicitare); (ii) toate cheltuielile cu privire la lucrarile de instalare, montare, mentinere, reparatii cu privire la semnalistica (semnele publicitare) instalata si (iii) toate cheltuielile de functionare a semnalisticii (semnelor publicitare) instalate (inclusiv, dar fara a se limita la energia electrica aferenta functionarii acesteia si taxele de publicitate relevante). De asemenea, Locatarul va fi singurul raspunzator si il va apara pe Locator de orice raspundere cu privire la orice daune (accidente, deces, daune cu privire la proprietate) provocate unor terte parti (inclusiv Locatorul si/sau angajatii, agentii, contractorii, colaboratorii Locatorului) de semnalistica (semnele publicitare) instalata de catre Locatar.

7.3.15 La finalizarea Lucrarilor Locatarului, acestuia din urma ii va fi permisa inaugurarea locației cu conditia indeplinirii de catre Locatar a conditiilor prevazute in prezentul Contract, in Specificatiile Tehnice si in Proiectul de Amenajare al Locatarului aprobat de catre Locator.

CAPITOLUL 8. INCALCARI SI RASPUNDERE

8.1 Locatarul il va despagubi pe Locator contra tuturor actiunilor, procedurilor, reclamatiilor, solicitarilor, pierderilor, costurilor, cheltuielilor, pagubelor si raspunderilor (inclusiv orice raspundere si/sau reclamatie pusa in executare pentru vreo vatamare a unei persoane sau daune aduse unui teren sau altei proprietati) ce survin direct sau indirect din orice incalcare a unei obligatii a Locatarului, sub incidenta prezentului Contract.

8.2 In cazul in care orice sume datorate de Locatar in baza prezentului Contract au devenit scadente, dar raman integral sau partial neachitate, Locatarul va plati Locatorului la cerere (i) o taxa de procesare de 20 de EUR pentru fiecare plata facuta cu intarziere, (ii) penalitati de intarziere de 1% pentru fiecare zi de intarziere, calculate la sumele datorate si neplatite; si (iii) diferenta pozitiva de curs valutar dintre data facturarii si data efectiva a platii (daca este aplicabil), daca aceasta diferenta este egala cu sau depaseste 3%.

8.3 Fara a tine cont de drepturile si privilegiile Locatorului, indiferent daca au fost sau nu exercitate (incluzand, dar fara a se limita la dreptul de a rezilia Contractul), in situatia unui Caz de Nerespectare a Obligatiilor de catre Locatar, Locatorul are dreptul de a retine, cu titlu de penalitate, Chiria achitata in avans, precum si dreptul de a trage/retine intreaga Garantie si orice sume achitate Locatorului de catre Locatar in baza Contractului.

8.4 Pe langa penalitatile, pagubele, drepturile sau privilegiile la care Locatorul are dreptul in baza Contractului, Locatorul va avea dreptul sa aplice o penalitate contractuala, in functie de prevederea/obligatia contractuala incalcata, dupa cum urmeaza:

(a)       12 EUR pentru fiecare ora de nerespectare a Programului de Functionare; in intelesul acestei clauze, 1 (una) ora de nerespectare va include orice deviere a programului cuprinsa intre 10 si 59 de minute;

(b)       1.200 EUR/ zi, plus de doua ori Chiria de Baza pentru fiecare zi de intarziere (calculata pe baza unei luni de 30 de zile) pentru nerespectarea obligatiei de a deschide Spatiul Inchiriat la Data Inaugurarii;

(c)        100 EUR pe fiecare zi de incalcare a oricaror alte obligatii ale Locatarului, cu exceptia obligatiilor financiare, pentru incalcarea carora penalitatile sunt cele prevazute in Clauza 8.2.

8.5 Valoarea penalitatilor si despagubirilor asa cum sunt stabilite in prezentul Contract poate depasi valoarea sumelor asupra carora se calculeaza, daca este cazul.

8.6 Prin prezenta Partile convin ca Locatorul nu va fi raspunzator in fata Locatarului cu privire la: (a) pagube cauzate sau produse de incendiu, apa, furt, alte infractiuni si pagube aduse amenajarilor sau altui mobilier ori stocuri ale Locatarului, indiferent daca acestea sunt sau nu acoperite de asigurarea Locatarului; (b) furt si orice alta infractiune comisa in Spatiul Inchiriat sau in oricare alt spatiu inchiriat ori la nivelul Spatiilor Comune, inclusiv in spatiile de parcare; (c) purtarea necorespunzatoare a altor locatari, utilizatori, furnizori sau cumparatori din Iulius Mall Cluj; (d) intreruperea serviciilor de utilitati publice si a serviciilor comune, inclusiv sistemul de incalzire, ventilatie si prevenire a incendiilor, cu exceptia intreruperilor care dureaza mai mult de 48 de ore si sunt cauzate de neglijenta evidenta a Locatorului; (e) erori sau defectiuni in sistemul de securitate datorate schimbarii furnizorului de servicii sau omisiunii serviciului de paza angajat pentru Iulius Mall Cluj, cu exceptia erorilor, defectiunilor sau omisiunilor care dureaza mai mult de 48 de ore si sunt cauzate de neglijenta evidenta a Locatorului;(f) conduita neglijenta sau intentionat distructiva a unui tert, care afecteaza Spatiul Inchiriat sau orice alta parte din Iulius Mall Cluj (incluzand, dar fara a se limita la spatiile de parcare si orice anexe, cai de acces si spatii publice). In niciun caz Locatorul nu va fi responsabil pentru pierderea profitului Locatarului sau pentru orice alta pierdere sau paguba indirecta sau subsecventa.

8.7 In situatia in care Locatarul incalca oricare dintre obligatiile sale esentiale si nu remediaza situatia in termenul indicat de catre Locator prin notificarea transmisa sau nu elibereaza Spatiul Inchiriat la expirarea Termenului sau la incetarea, indiferent de cauza, a Contractului, Locatorul va avea dreptul:

(a)       sa intrerupa alimentarea Spatiului Inchiriat cu energie electrica, apa si gaz (aplicabil doar daca Locatorul furnizeaza utilitatile mentionate anterior in baza Contractului);

si

(b)       sa intre in Spatiul Inchiriat si sa-l evacueze pe Locatar, indepartand bunurile Locatarului si sa schimbe toate yalele si sa-l impiedice pe Locatar sa intre in Iulius Mall Cluj si/sau in Spatiul Inchiriat (aplicabil in cazul in care Locatarul nu evacueaza Spatiul Inchiriat la expirarea Termenului sau la incetarea, indiferent de cauza, a Contractului).

CAPITOLUL 9 INCETAREA CONTRACTULUI SAU EXPIRAREA TERMENULUI

9.1 Urmatoarele evenimente vor fi considerate cazuri majore de nerespectare a obligatiilor (denumite in prezentul "Cazuri de Nerespectare a Obligatiilor"):

(a)       Locatarul nu isi respecta obligatiile prevazute in Clauza 7.2, in conformitate cu termenii si conditiile prezentului Contract; sau

(b)      orice sume datorate de Locatar in temeiul prezentului Contract raman neplatite, partial sau integral, timp de 5 (cinci) zile dupa data scadentei; sau

(c)       orice incalcare (cu exceptia celor mentionate la litera (b) de mai sus) a oricarei obligatii asumate de catre Locatar in temeiul prezentului Contract, daca Locatarul nu o remediaza in perioada de timp indicata de Locator printr-o notificare scrisa; termenul de remediere nu poate fi mai mare de 5 (cinci) zile;

(d)      Rezilierea unilaterala a Contractului poate avea loc daca Locatarul abandoneaza vadit activitatea sa comerciala (inchide magazinul pe o durata mai mare de 3 zile) sau nu se ocupa de aprovizionarea magazinului, dand semne de incapacitate.

(e)       Locatarul are un lichidator numit sau Locatarul a fost declarat in mod legal insolvabil, exista o cerere de faliment impotriva sa, exista o procedura de faliment aprobata de autoritatile competente impotriva sa sau exista orice astfel de proceduri aprobate de catre autoritatile competente impotriva sa.

(f)        Locatarul nu realizeaza, incepand cu anul specificat in Clauza 7.2, litera q,  nivelul anual minim al vanzarilor stipulat in Clauza 7.2, litera q;

9.2 Pe langa dreptul Locatorului de a aplica penalitati conform prevederilor Capitolului 8 de mai sus, la aparitia unui Caz de Nerespectare a Obligatiilor din partea Locatarului, Locatorul va avea dreptul sa rezilieze prezentul Contract prin transmiterea unei notificari de reziliere catre Locatar, iar acest Contract va inceta de drept (de jure) la primirea de catre Locatar a notificarii de reziliere, fara a fi necesara indeplinirea altor formalitati sau interventia instantei (pact comisoriu de gradul 4).

9.3 In cazul in care Contractul este reziliat ca urmare a unui Caz de Nerespectare a Obligatiilor sau Spatiul Inchiriat este eliberat sau abandonat de Locatar inainte de expirarea Termenului, Locatarul va fi obligat la plata sumelor datorate pentru restul Termenului conform prezentului Contract, insa, in niciun caz, valoarea acestora nu va fi mai mica decat echivalentul Chiriei si al oricaror altor sume datorate de Locatar pentru 24 de luni. In plus, Locatarul va fi obligat sa ramburseze Locatorului oricare si toate sumele investite de catre acesta pentru amenajarea Spatiului Inchiriat si orice alte cheltuieli efectuate de Locator pentru executarea oricaror lucrari necesare sau adecvate pentru a asigura functionalitatea acestuia.

9.4 Nicio prevedere din acest Contract nu poate diminua sau stinge dreptul Locatorului de a denunta unilateral prezentul Contract printr-o notificare scrisa prealabila de 60 de zile adresata Locatarului.

9.5 In cazul incetarii Contractului, lucrarile, imbunatatirile si amenajarile devin proprietatea Locatorului, care nu va fi obligat sa ramburseze Locatarului valoarea unor astfel de lucrari, amenajari si imbunatatiri.

9.6 Locatarul poate rezilia Contractul in cazul in care Locatorul isi incalca in mod repetat obligatiile majore/esentiale din Contract care fac imposibila folosirea efectiva a Spatiului Inchiriat, in cazul in care Locatorul nu remediaza incalcarea in perioada indicata in notificarea trimisa de catre Locatar ori intr-o perioada mai mare de timp pe care Locatorul o poate dovedi ca necesara pentru remedierea unei astfel de incalcari. O astfel de perioada de remediere nu poate sa fie mai mica de 90 de zile.

9.7 La incetarea prezentului Contract sau expirarea Termenului, Locatarul va fi obligat sa predea Locatorului Spatiul Inchiriat, pe cheltuiala Locatarului, in stare buna, mai putin uzura normala a acestuia. Toate amenajarile, investitiile si echipamentele (cu exceptia mobilierului apartinand Locatarului) vor ramane dupa incetarea Contractului in posesia Locatorului. Predarea Spatiului Inchiriat se va face in termenul specificat de Locator. La predarea Spatiului Inchiriat de catre Locatar Locatorului, Partile vor incheia un proces verbal de predare-primire care va mentiona starea in care este predat Spatiul Inchiriat.

9.8 In cazul in care Locatarul ramane in Spatiul Inchiriat dupa data expirarii Termenului sau data incetarii Contractului, indiferent de motivul incetarii, fara aprobarea scrisa a Locatorului, Locatarul ii va achita Locatorului orice sume pe care le-ar fi datorat in baza acestui Contract, calculate proportional pentru fiecare zi de ocupare a Spatiului Inchiriat, si, in plus, la cerere, o penalitate zilnica egala cu de patru ori valoarea Chiriei datorate pentru ultima luna a Contractului, calcultata avand ca referinta o luna de 30 de zile.

CAPITOLUL 10. ALTE PREVEDERI

10.1 Partile vor pastra confidential continutul prezentului Contract. Locatarul nu va permite accesul la acesta si nici nu va dezvalui catre niciun tert continutul prezentului Contract, sau oricare alte secrete de serviciu considerate de catre Locator ca fiind importante si care trebuie pastrate ca fiind confidentiale cu scopul de a proteja interesul Locatorului, fara acordul scris al Locatorului, cu exceptia: (i) cazului in care acest lucru este cerut de lege; (ii) cazului in care informatiile ajung la orice consultant, agent sau prestator de servicii, doar in cazul in care este neaparat necesar si cu conditia ca acestia sa pastreze confidentiala informatia si (iii) cazului in care este necesara dezvaluirea pentru a se putea implementa prezentul Contract.

10.2 Partile se angajeaza sa se abtina de la darea, directa sau indirecta, de comunicate de presa sau alte anunturi publice, indiferent de mijlocul de difuzare, si de la divulgarea sau comunicarea catre oricare persoana a continutului prezentului contract si de la criticarea sau comentarea celeilalte parti sau (in ceea ce priveste Locatarul) a Iulius Mall Cluj sau a conducerii acestuia, iar partile vor lua toate masurile pentru a se asigura ca personalul si persoanele autorizate vor respecta prezentul articol, o conduita contrara fiind considerata de parti ca o incalcare grava a contractului, de natura a justifica denuntarea unilaterala a contractului de catre Locator si va determina obligarea Locatarului la plata de daune-interese, de cel putin 3.000 Euro.

10.3 Nicio neexercitare sau intarziere din partea Locatorului in exercitarea oricaruia dintre drepturile sale in temeiul prezentului Contract nu va constitui si nu va fi interpretata ca o renuntare la aceste drepturi sau ca o impiedicare de a exercita in viitor astfel de drepturi. Oricare si toate renuntarile cu privire la vreun termen sau la vreo incalcare a acestui Contract vor fi facute in scris si semnate de ambele Parti. Orice renuntare legata de incalcarea oricarei prevederi a prezentului Contract nu va fi interpretata drept o renuntare la orice alta incalcare anterioara sau ulterioara si nu va afecta in niciun mod ceilalti termeni contractuali.

10.4 In cazul in care oricare dintre prevederile prezentului Contract devine nula, inaplicabila sau ilegala partial sau total, restul prevederilor vor ramane in vigoare, nemodificate, iar Partile se vor intalni cat de curand posibil si vor coopera cu buna credinta in vederea inlocuirii respectivei clauze cu o prevedere care sa fie cat mai aproape de scopul Contractului si care are un efect economic egal.

10.5 Prezentul Contract intra in vigoare la data semnarii sale de catre ambele Parti. Niciun termen sau prevedere din acest Contract nu poate fi modificata prin nicio declaratie anterioara sau ulterioara, ori printr-o conduita sau printr-un act al uneia dintre Parti, ci doar prin inscris semnat de sau in numele ambelor Parti. Intelegerile care vor fi facute in temeiul prezentului Contract pot fi invocate numai daca au fost facute de ambele Parti in scris.

CAPITOLUL 11. FORTA MAJORA

11.1 Forta majora exonereaza de raspundere partea care o invoca, dar numai in masura si pentru perioada in care partea este impiedicata sau intarziata sa-si execute obligatiile din pricina situatiei de forta majora. Prin forta majora se inteleg toate evenimentele si/sau imprejurimile imprevizibile si de neinlaturat, independente de vointa partii care invoca forta majora.

11.2 Cazul de forta majora trebuie dovedit de partea care il invoca, in conformitate cu legea romana.

CAPITOLUL 12. NOTIFICARI

12.1     Orice notificare sau alt document comunicat sau transmis de oricare dintre Parti celeilalte Parti in legatura cu prezentul Contract va fi considerat a fi fost transmis/primit: (i) daca este trimis prin posta ca scrisoare recomandata - la data la care destinatarul a confirmat primirea scrisorii sau (ii) daca notificarea a fost transmisa prin curierat sau servicii de livrari, iar curierul sau serviciul de livrari are un registru de corespondenta transmisa - la data indicata in acesta; sau (iii) daca a fost transmis prin fax, la transmiterea cu succes a acestuia, dupa cum se indica in raportul de transmitere anexat faxului.

12.2     Pentru a face dovada transmiterii, va fi suficient sa se demonstreze (dupa caz) ca transmiterea a fost efectuata sau ca plicul continand respectiva notificare sau document a fost corect adresat, conform adreselor prevazute mai jos, si expediat ca scrisoare recomandata, sau ca expeditorul faxului are o copie a acestuia si poate demonstra ca a fost transmis corespunzator.

12.3     Adresele Partilor (pana in momentul transmiterii unei notificari cu privire la modificarea acestora) sunt urmatoarele:

(a)     daca se adreseaza Locatorului, la:

Adresa:           [___]

Tel:                  [___]

Fax:                 [___]

(b)     daca se adreseaza Locatarului, la:

Adresa:           [___]

Tel:                  [___]

Fax:                 [___]

In atentia:       [___]

CAPITOLUL 13. LITIGII

13.1 Fiecare dintre Partile acestui Contract convine ca va actiona in mod rezonabil in vederea solutionarii pe cale amiabila a oricaror si a tuturor disputelor.

13.2 In cazul in care nu se poate ajunge la o solutionare amiabila, disputele si divergentele referitoare la sau rezultate din prezentul Contract vor fi solutionate in final de instantele competente din Romania.

Acest Contract, impreuna cu orice acte aditionale si modificari la acesta sunt redactate si semnate in limba [romana]. In cazul in care este necesar, se va redacta o traducere in limba [engleza] a Contractului. In cazul in care exista vreo contradictie intre cele doua variante, varianta in limba [romana] va prevala.

Prezentul Contract constituie intreaga intelegere a Partilor, acesta inlocuind toate acordurile, conventiile sau intelegerile anterioare ale Partilor, scrise sau verbale, referitoare la obiectul prezentului Contract.

Prezentul Contract a fost semnat in 4 (patru) exemplare originale si a intrat in vigoare la data semnarii mentionata mai sus in prezentul document.

Locator,                                                 Locatar,

S.C. IULIUS MALL CLUJ S.R.L.                          S.C. [ ] S.R.L.

Semnatura: ____________________  Semnatura: ____________________

Nume:                         Nume:

Functie:           Administrator Functie: