Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva - domeniul de aplicare a uzucapiunii, uzucapiunea in sistemul Codului civil

Notiune, reglementare si justificare. Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva este nasterea dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de catre o persoana in conditiile si termenul prevazuta de lege. Uzucapiunea constituie unul dintre efectele cele mai importante ale posesiei utile.

Uzucapiunea este reglementata in Cartea a III-a, titlul XX al Codului civil. Aceste dispozitii se completeaza cu unele prevederi ale Decretului nr.167/1958 privitor la prescriptia extinctiva. De asemenea, in teritoriile de carte funciara, uzucapiunea opera in conditiile prevazute de Decretul-Lege nr.115/1938 pentru unificarea dispozitiilor privitoare la cartile funciare iar in virtutea dispozitiilor Legii nr. 7/1996 prinvind cadastrul si publicitatea imobiliara si in aceste zone opereaza prescriptia achizitiva reglementata de Codul Civil de la intrarea in viogare a noii legi de reglementare a publicitatii imobiliare.

Uzucapiunea se justifica pe urmatoarele considerente^[1]:

a) desi este o stare de fapt, de cele mai multe ori, posesia corespunde dreptului de proprietate. Dar, dovada dreptului de proprietarului este o sarcina destul de dificila, cu exceptia cazurilor cand se dobandeste printr-un mod originar, cum este uzucapiunea. Asadar, uzucapiunea are rolul de a inlatura dificultatea si inconvenientele probei dreptului de proprietate;

b) uzucapiunea indeplineste o functie de clarificare a unor situatii juridice deoarece, avand ca efect nasterea dreptului de proprietate al posesorului unui imobil, transforma o aparenta indelungata intr-un raport juridic de proprietate cert si indiscutabil;

c) uzucapiunea constituie si o sanctiune indirecta indreptata impotriva fostului proprietar al imobilului care, dand dovada de neglijenta, l-a lasat timp indelungat in posesia altei persoane, permitandu‑i, prin pasivitatea sa, sa se comporte public ca proprietar sau titular al altui drept real.

Domeniul de aplicare a uzucapiunii. In principiu, domeniul de aplicare a uzucapiunii se circumscrie numai la categoria bunurilor imobile. Ca exceptie, bunurile mobile, in conditiile prevazute de art.1909 alin.1 C.civ., se dobandesc in proprietate prin insasi faptul posesiei lor cu buna-credinta, fara a fi necesara trecerea unui interval de timp. Dintr-o interpretare extensiva a prevederilor Codului civil si bunurile mobile, in alte cazuri decat cele prevazute in art. 1909 si 1910 C.civ., pot fi obiectul prescriptiei achizitive .

Pot fi dobandite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se afla in proprietate privata, indiferent ca titularul dreptului de proprietate este statul, o unitate administrativ-teritoriala, o regie autonoma, societate comerciala cu capital de stat, mixt sau particular ori persoanele fizice.

Nu pot fi dobandite pe aceasta cale bunurile imobile care fac parte din domeniul public national si din domeniul public local, fiind scoase din circuitul civil general. Imprescripti-bilitatea acestor bunuri este prevazuta expres in art.5 alin.2 din Legea nr.18/1991 si art.74 alin.1 din Legea nr.69/1991. De asemenea, art.1844 C.civ., dispune ca: 'Nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaratie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privata, ci sunt scoase afara din comert.' Tot astfel, art.136 alin. (4) teza I din Constitutie prevede: 'Bunurile proprietate publica sunt inalienabile'. In masura in care sunt inalienabile, bunurile din domeniul public sunt si imprescriptibile.

Uzucapiunea in sistemul Codului civil. Reglementarile Codului civil cu privire la felurile si conditiile uzucapiunii se aplica numai in acele teritorii in care publicitatea imobiliara se realizeaza prin registre de transcriptii si inscriptii. In sistemul Codului civil, uzucapiunea este de doua feluri: uzucapiunea de 30 de ani si uzucapiunea de 10 sau 20 ani ori de 10 pana la 20 de ani.

A. Uzucapiunea de 30 de ani (art.1890 C.civ.). Pentru ca dreptul de proprietate sau alt drept real principal sa poata fi dobandit prin uzucapiunea de 30 de ani este necesara indeplinirea a doua conditii^[3].

a) posesia sa fie utila, adica o posesie propriu-zisa si neviciata;

b) posesia sa fie exercitata neintrerupt timp de 30 de ani, indiferent daca posesorul este de buna-credinta sau de rea-credinta.

B. Uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani. Aceasta uzucapiune este reglementata in art.1895-1899 C.civ. In conformitate cu art.1895 C.civ.: 'Cel ce castiga cu buna-credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, daca adevaratul proprietar locuieste in raza teritoriala a tribunalului unde se afla nemiscatorul, si prin douazeci de ani, daca locuieste afara din acea raza teritoriala'. In situatia cand adevaratul proprietar a locuit un timp in raza teritoriala a tribunalului unde este situat imobilul si un timp in raza teritoriala a altui tribunal, termenul de prescriptie se calculeaza potrivit art.1896 C.civ. Astfel, la numarul de ani cat proprietarul a locuit in raza teritoriala a tribunalului unde se afla imobilul se adauga un numar dublu de ani cat el a locuit in raza teritoriala a altui tribunal, pentru ca sa fie zece. De exemplu, proprietarul imobilului a locuit in judetul Cluj timp de trei ani, unde se afla situat imobilul, dupa care s-a mutat in alt judet. Din totalul de zece ani, prevazut de lege, se scad acesti trei ani. Diferenta de sapte ani se inmulteste cu doi, ajungand la produsul de 14 ani. Acest produs se aduna cu cei trei ani, rezultand ca uzucapantul trebuie sa exercite posesia pe o perioada de 17 ani. De aceea, se spune ca uzucapiunea este de 10 pana la 20 de ani.

Din textul art.1895 C.civ., rezulta ca acest fel de uzucapiune se aplica numai bunurilor imobile individual determinate. Pentru a putea invoca uzucapiunea de scurta durata trebuie intrunite cumulativ doua conditii speciale, si anume:

- posesia sa se intemeieze pe un just titlu sau justa cauza;

- posesia sa fie de buna-credinta.

a) Posesia sa se intemeieze pe un just titlu. In conformitate cu art.1897 C.civ., prin just titlu se intelege orice act juridic translativ de proprietate, precum vanzarea-cumpararea, donatia, schimbul etc. Desigur ca in ipoteza in care un asemenea titlu transfera dreptul de proprietate, nu mai este necesara si nici posibila invocarea uzucapiunii, deoarece dobanditorul imobilului a devenit proprietarul sau prin efectul acelui contract. Problema uzucapiunii se pune doar atunci cand, datorita unei imprejurari ce tine de acel act juridic, desi dobanditorul imobilului se considera proprietar, convins fiind de efectul sau translativ, actul respectiv nu are totusi capacitatea sau puterea de a-i stramuta proprietatea, ci numai posesia imobilului.

Marea majoritate a autorilor si practica judiciara considera ca pentru a fi in prezenta unui just titlu, esential este faptul ca el sa provina, in mod obligatoriu, de la o alta persoana decat adevaratul proprietar, adica de la un neproprietar^[4]. Aceasta pentru simplul motiv ca daca ar proveni de la adevaratul proprietar, actul juridic respectiv ar fi suficient sa produca, prin el insusi, efectul dobandirii proprietatii, fara a fi necesara o posesie indelungata. De aceea, in practica judiciara s-a statuat ca o uzucapiune pe baza unui titlu ce emana de la adevaratul proprietar este de neconceput.

Justul titlu trebuie sa existe in realitate. Titlul putativ nu este suficient, el existand numai in imaginatia posesorului. De asemenea, art.1897 alin.2 C.civ. prevede expres ca un titlul nul, adica lovit de nulitate absoluta, nu poate servi de baza uzucapiunii de 10 pana la 20 ani. In schimb, art.1897 alin.3 C.civ. prevede ca un titlu anulabil poate fi invocat drept just titlu impotriva oricaror persoane, cu exceptia celui care are dreptul sa ceara nulitatea relativa^[5].

In literatura juridica si in practica judiciara, referitor la actele juridice care pot fi calificate just titlu, s-au conturat urmatoarele aprecieri^[6]:

- sunt considerate just titlu: tranzactia; hotararile judecatoresti de adjudecare a unui imobil date in cadrul procedurii vanzarilor silite; hotararea judecatoreasca prin care se constata existenta unei conventii translative de proprietate intre partile unui proces; hotararile judecatoresti care tin loc de act autentic de instrainare;

- nu constituie just titlu: conventiile pe baza carora un bun imobil este in stapanirea unui detentor precar (locatiunea, depozitul, comodatul); hotararile judecatoresti declarative de drepturi, cum ar fi cele pronuntate intr-un partaj; conventiile de imparteala. Tot astfel, certificatul de mostenitor nu poate fi invocat ca just titlu, deoarece el nu este un act translativ de proprietate, ci o dovada a calitatii de mostenitor si a intinderii drepturilor succesorale^[7]. De asemenea, nu poate fi calificat just titlu nici antecontractul de vanzare-cumparare .

Justul titlu este o conditie de sine statatoare a uzucapiunii de 10 pana la 20 ani, distincta de buna-credinta. Aceasta inseamna ca trebuie sa fie dovedit de cel care invoca uzucapiunea.

Analiza: Contract de garantie Lucrare: Contracte civile speciale - contractul de vanzare cumparare

Si in sfarsit, justul titlu trebuie sa aiba data certa. Altfel, el este inopozabil tertilor. Termenul de 10-20 incepe sa curga de la data certa a justului titlu.

b) Posesia uzucapantului trebuie sa fie de buna-credinta. Posesia este de buna-credinta atunci cand cel care stapaneste imobilul are convingerea ca o face in calitate de titular al dreptului de proprietate. Convingerea lui este insa gresita. Buna credinta trebuie sa existe in momentul dobandirii posesiei imobilului (art.1898 C.civ.).

Buna credinta este prezumata de lege (art.1899, alin.2 C.civ). Prezumtia este relativa, putand fi inlaturata de catre cel interesat prin proba contrara. Dovada contrara poate fi facuta prin orice mijloc de proba.

Uzucapiunea in sistemul cartilor funciare. In unele teritorii ale tarii‑Transilvania, Banat si Bucovina - unde se aplica sistemul de publicitate imobiliara prin carti funciare, uzucapiunea era reglementata prin Decretul -Lege nr.115/1938. Problema uzucapiunii, in sistemul cartilor funciare, poate fi inteleasa si rezolvata numai avand in vedere succesiunea legilor in timp pe aceste teritorii^[9].

In ce priveste Transilvania, doua momente prezinta importanta deosebita:

- 22 iunie 1943, cand prin Legea nr.389 a fost extinsa, printre altele, aplicarea Codului civil si peste Carpati, fiind scoase din vigoare Codul civil austriac si legile maghiare. In ce priveste Nordul Transilvaniei, extinderea legislatiei romanesti a avut loc in aceleasi conditii prin Legea nr.260/1945, urmare a revenirii acestui teritoriu la patria mama;

- 12 iulie 1947, data la care, prin Legea nr.241/1947, a fost pusa in aplicare Legea nr.115/1938 pentru unificarea dispozitiilor privitoare la cartile funciare, fiind scoase din vigoare reglementarile locale in materie.

Pana la cele doua legi de extindere a legislatiei civile romanesti in Transilvania, uzucapiunea a fost reglementata prin legile maghiare si Codul civil austriac. In teritoriile unde se aplicau legile locale maghiare, uzucapiunea era de 32 de ani, iar in tinuturile unde se aplica Codul civil austriac, uzucapiunea opera printr-o posesie exercitata timp de 30 de ani. Ea opera de plin drept, chiar fara intabulare in cartea funciara. Prin Legea nr.389/1943 si Legea nr.260/1945 s-a mentinut, pe de o parte, vechea reglementare a cartilor funciare si, pe de alta parte, s-a prevazut ca uzucapiunile incepute inainte de extinderea legislatiei romane vor fi carmuite, in ce priveste natura, durata si efectele lor, de dispozitiile legilor sub care au inceput, adica de legile maghiare sau Codul civil austriac^[10].

Uzucapiunile incepute intre momentul extinderii legislatiei civile romane in Transilvania si data intrarii in vigoare a Legii nr.115/1938, prin Legea nr.241 din 12 iulie 1947, li s-au aplicat si li se aplica reglementarile din cartea a III-a, titlul XX a Codului civil roman^[11].

Decretul -Lege nr.115/1938, intrat in vigoare la 12 iulie 1947, reglementeaza uzucapiunea cu totul diferit fata de reglementarile anterioare din Transilvania. Aceasta reglementare se aplica numai uzucapiunilor incepute sub imperiul ei. Solutia se impune pentru faptul ca in art.6 alin.2 al Legii nr.241/1947 s-a prevazut expres ca prescriptiile implinite si cele incepute inainte de intrarea in vigoare a Legii nr.115/1938 - 12 iulie 1947 - sunt si raman carmuite, in continuare, in ce priveste natura, durata si efectele lor, de dispozitiile sub care au inceput.

In sinteza, prescriptiile implinite sau incepute inainte de extinderea Codului civil roman sunt si raman reglementate de legile maghiare sau, dupa caz, de Codul civil austriac^[12]. Prescriptiile incepute intre datele de extindere a legilor civile romane si momentul punerii in aplicare a Legii nr.115/1938 sunt guvernate de Codul civil roman . Dupa 12 iulie 1947, uzucapiunea poate incepe si isi produce efectele numai in cazurile si conditiile prevazute de Legea nr.115/1938.

Privitor la Bucovina, Legea nr.115/1938 a fost pusa in vigoare prin Decretul-Lege nr.511 din 15 octombrie 1938. Uzucapiunile incepute si implinite pana la aceasta data au fost guvernate de Codul civil austriac. Uzucapiunile incepute si neimplinite pana la 15 octombrie 1938, conform art.8 alin.2 din Decretul-Lege nr.511/1938, au putut avea ca efect dobandirea dreptului de proprietate numai daca posesia a indeplinit cumulativ conditiile prevazute de Codul civil austriac si Codul civil roman^[14]. Dupa 15 octombrie 1938, uzucapiunile pot incepe si isi produc efectele numai in cazurile si conditiile prevazute de Legea nr.115/1938 .

Decretul-Lege nr.115/1938 reglementa in art.27 si art.28 doua cazuri de uzucapiune: uzucapiunea tabulara si uzucapiunea extratabulara^[16].

A. Uzucapiunea tabulara Art.27 din Decretul-Lege nr.115/1938 prevedea ca in cazul in care s-au inscris fara cauza legitima, adica pe baza unui titlu nevalabil, drepturi reale care pot fi dobandite prin uzucapiune, ele vor ramane valabil dobandite daca titularul dreptului le-a posedat cu buna-credinta, potrivit legii, timp de 10 ani.

Acest caz de uzucapiune poarta denumirea de uzucapiune tabulara sau prin convalescenta titlului. Expresia de uzucapiune tabulara este de natura a evidentia faptul ca dreptul de proprietate sau alt drept real ce se dobandeste este deja inscris sau intabulat in cartea funciara pe numele uzucapantului. De asemenea, se mai afirma ca se realizeaza prin convalescenta titlului pentru faptul ca titlul, pe baza caruia s-a facut intabularea, desi nevalabil, prin trecerea termenului de 10 ani, se curata de viciile sale, se vindeca, devenind pe deplin valabil. In acest fel, starea de aparenta tabulara, creata prin intabulare, se consolideaza punandu-se de acord cu realitatea sau starea de fapt. Uzucapiunea produce efecte retroactive, de la data intabularii acelui drept in cartea funciara^[17].

B. Uzucapiunea extratabulara. Art.28 alin.1 din Decretul-Lege nr.115/1938 prevedea ca posesorul unui bun imobil care l-a posedat, in conditiile legii, timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate inscris in cartea funciara, poate cere intabularea dreptului in favoarea sa, in temeiul uzucapiunii.

Uzucapiunea in acest caz poarta denumirea de uzucapiune extratabulara, pentru motivul ca dobandirea dreptului de proprietate de catre posesorul imobilului de loc fara sa fi fost intabulat, la inceperea posesiei, in cartea funciara.

Conditiile cerute de lege pentru a putea invoca aceasta uzucapiune sunt:

- titularul dreptului intabulat in cartea funciara sa fie decedat;

- uzucapantul sa posede imobilul timp de cel putin 20 de ani de la moartea proprietarului tabular;

- posesia sa fie utila, indiferent de buna-credinta sau reaua-credinta a posesorului.

In situatia in care cererea de intabulare se admitea prin incheiere ori prin hotarare judecatoreasca, dreptul de proprietate se intabuleaza cu data notarii cererii in cartea funciara. In schimb efectele uzucapiunii se produc retroactiv de la data inceperii posesiei^[18]. Intre data inceperii posesiei si data cu care s­a inscris dreptul uzucapat in cartea funciara, posesorul are recunoscut retroactiv un drept de proprietate extratabulara . Asadar, uzucapiunea prevazuta de art.28 din Legea nr.115/1938 produce efecte retroactive, ducand, pe data implinirii ei, la dobandirea dreptului de proprietate, chiar daca inca nu a fost intabulat. In prealabil, are loc uzucapiunea si apoi se cere intabularea dreptului dobandit pe aceasta cale .

O astfel de interpretare prezinta o mare importanta in cazul in care se cere intabularea dreptului de proprietate asupra unui imobil scos din circuitul civil intre data implinirii termenului de uzucapiune si data notarii cererii de inscriere in cartea funciara. Rezulta ca este admisibila constatarea uzucapiunii extratabulare daca termenul de 20 de ani s-a implinit inainte de declarare prin lege a inalienabilitatii si imprescriptibilitatii imobilului in cauza.

Pe cale de consecinta, inseamna ca inscrierea dreptului uzucapat in cartea funciara nu are efect constitutiv, ci doar un rol de publicitate, pentru a-l face opozabil tertilor. De altfel, aceasta concluzie se desprinde si din analiza art.130 din Legea nr.115/1938 care reglementeaza procedura inscrierii drepturilor dobandite prin uzucapiune. Uzucapiunea este un mod originar de dobandire a dreptului de proprietate, fara a fi necesara, in acest scop, intabularea .

In dorinta de a avea un singur sistem de publicitate imobiliara pe intregul teritoriu, a fost adoptata Legea nr.7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare^[22]. Acesta este sistemul cartilor funciare. Astfel, dupa proiecte si incercari nereusite de peste o jumatate de secol, s-a creat cadrul normativ de introducere a cadastrului general national, de nivel european, si a cartilor funciare pentru intreaga tara.

Multe dintre dispozitiile Decretului-Lege nr.115/1938 au fost preluate in noua reglementare. Totusi, noua lege nu mai cuprinde dispozitii speciale, derogatorii de la dreptul comun in materie de uzucapiune. Cazurile de uzucapiune prevazute in art.27-28 din Decretul-Lege nr.115/1938, nu au mai fost consacrate. Urmeaza ca de la intrarea in vigoare a Legii nr.7/1996, uzucapiunea este si ramane reglementata in dreptul comun, adica in Codul civil^[23]

Noua reglementare nu contine norme tranzitorii sau de rezolvare a conflictelor de legi in timp privitoare la uzucapiune. Acestea raman sa fie rezolvate potrivit principiilor cunoscute care guverneaza aplicarea legilor civile in timp. Asa fiind, uzucapiunile incepute si implinite pe teritoriile de carte funciara, inainte de intrarea in vigoare a legii nr.7/1996, si-au produs efectele potrivit Decretului-Lege nr.115/1938.

Uzucapiunile incepute si neimplinite isi vor putea produce efectele numai in conditiile si termenele prevazute de Codul civil roman. Evident ca uzucapiunile care au inceput dupa punerea in aplicare a noii legi sunt si raman guvernate de normele Codului civil.